Dwingende bewijskracht van een akte: wat bewijst zij?

Bewijskracht van koopakte en leveringsakte

Wie een koopovereenkomst als verkoper meeondertekent en zich ook zo gedraagt, kan verkoper zijn, ook als de leveringsakte hem alleen als toestemming gevende echtgenoot noemt. Dat besliste de Hoge Raad op 10 juli 2026. Een akte bewijst alleen wat een partij erin verklaart, en tegen wie zij werkt volgt uit haar tekst. Wie meetekent als verkoper kan dus aansprakelijk zijn voor de gebreken, ook als het huis niet van hem is.

Man tekende als verkoper, de leveringsakte noemde hem echtgenoot

Beide ondertekenaars staan als verkoper tegenover de kopers, ook al was maar één van hen eigenaar. Het hof Den Haag kwam daartoe langs vijf omstandigheden buiten de leveringsakte om, en dat oordeel bleef in cassatie overeind.

In mei 2017 ondertekenden een man en een vrouw samen als verkopers een koopovereenkomst voor een woning (rov. 3.1). Alleen de vrouw was eigenaar. Bij de koop kregen de kopers een eigendomsbewijs en een kadastraal uittreksel waarop uitsluitend zij als eigenaar stond. Bij notariële akte van 28 juli 2017 leverde de vrouw de woning. In die leveringsakte staat dat de man als echtgenoot van de verkoper toestemming verleent tot de verkoop, de toestemming van artikel 1:88 lid 1 BW. Volgens de verkopers heeft de kandidaat-notaris de kopers erop gewezen dat de akte op dit punt van de koopovereenkomst afweek, waartegen de kopers geen bezwaar maakten.

Na de levering bleek de woning gebreken te hebben: een keuringsrapport telde er 69, in de procedure stelden de kopers er 119 (hof Den Haag, rov. 3.8 en 4.2). Na een deskundigenonderzoek hield de rechtbank Rotterdam de verkopers hoofdelijk aansprakelijk voor vijftien daarvan, en het hof bracht dat aantal verder terug (hof Den Haag, rov. 4.4 en 7.1). Waar het in cassatie om ging, is niet welk gebrek meetelt maar of de man naast zijn vrouw verkoper was.

Over de positie van de man wees het hof op vijf omstandigheden (hof Den Haag, rov. 6.4). Hij presenteerde zich tijdens het verkoopproces en bij de rondleiding als verkoper. De kop van de koopovereenkomst duidt hem als verkoper aan, en in die hoedanigheid ondertekende hij. Ook de vragenlijst voor de verkoop vulde hij in en ondertekende hij. Daarbij komen de allonges: die van 24 mei 2017 duidt hem als een van de verkopers aan, en in de allonge na de inspectie van 27 juli 2017 staat hij in de kop als de verkoper, met de eigenares als de echtgenote of andere verkoper. Dat is een rolomkering, want in de koopovereenkomst tekende hij op de regel voor de verkoper en zij op die voor de echtgenoot. Voor het aangaan van een koopovereenkomst is eigendom irrelevant (hof Den Haag, rov. 6.5): de verkoper verbindt zich tot levering, en die verplichting kan hij ook aangaan over de woning van zijn echtgenote.

Alleen wie uit de akte blijkt kan zich erop beroepen

De verkopers klaagden dat het hof de dwingende bewijskracht van de leveringsakte had miskend. Die akte, waarin de man als toestemming gevende echtgenoot voorkomt, zou prevaleren boven de koopovereenkomst, waarin hij als verkoper is genoemd (rov. 3.1.1).

Die klacht faalt. Dwingend bewijs verplicht de rechter de inhoud als waar aan te nemen, waar hij vrij bewijs naar eigen inzicht weegt. Dat is een groot voordeel, en artikel 157 lid 2 Rv kent het nauw omschreven toe. Het gaat om de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, en daarvan levert de akte tussen partijen dwingend bewijs op. De inhoud en strekking van dat artikel en de eisen van het rechtsverkeer brengen mee dat een akte slechts dwingend bewijs oplevert ten behoeve van de wederpartij, en van wie haar recht later overneemt, zoals een erfgenaam of een koper van de vordering. De wederpartij is degene die in de akte als zodanig is aangewezen, of degene te wiens behoeve de ondertekenaar zich blijkens de tekst van de akte heeft verbonden (rov. 3.1.3). Uit de leveringsakte blijkt niet dat de man in die zin partij bij de akte is, en dus kan hij zich er niet op beroepen (rov. 3.1.3).

Wie buiten die kring valt, houdt vrije bewijskracht over (HR 5 december 2003, rov. 3.4). Eén en hetzelfde stuk kan daardoor tegen de ene procespartij dwingen en tegen de andere alleen meewegen, in dezelfde procedure en op dezelfde zitting.

De maatstaf dateert van HR 5 december 2003. Een verhuurder had daar een huurovereenkomst op naam van de zoon en schoondochter opgesteld en zelf ondertekend. De oorspronkelijke huurders beriepen zich daarop om te bewijzen dat hun eigen huur was geëindigd, terwijl zij in die akte niet eens werden genoemd (rov. 3.1 en 3.2). Bepleit werd dat per geval moet worden onderzocht tegenover wie de ondertekenaar zich met de akte had willen binden. De Hoge Raad verwierp dat: die voorvraag kan niet worden aanvaard, en de maatstaf wordt ontleend aan de tekst van de akte (rov. 3.4). Dat een dergelijke voorvraag de praktijk onwerkbaar maakt, is het argument van advocaat-generaal Langemeijer (nr. 2.15).

In 2012 herhaalde de Hoge Raad die formule woordelijk in een zaak tussen twee ex-echtelieden over een voorkeursrecht dat in een leveringsakte op naam van beiden stond. Zij hadden die akte niet ondertekend, en zij leverde daarom geen dwingend bewijs tegen hen op, ook niet in hun onderlinge verhouding (HR 20 januari 2012, rov. 3.3.2).

Het niet-ondertekenen is daarbij niet zelf beslissend (conclusie A-G Wissink, nr. 3.16.2), want ook een erfgenaam ondertekent niet en is wel gebonden. Beslissend is wat de akte zelf laat zien over de bedoeling van de betrokkene om zich aan haar te binden (HR 20 januari 2012, rov. 3.3.2).

Dwingend is alleen wat een partij in de akte verklaart

Wie zich op een akte beroept, moet een verklaring kunnen aanwijzen. Artikel 156 lid 1 Rv stelt aan de onderhandse akte twee eisen en verder geen: een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen (HR 19 april 2019, rov. 3.4.2). Dat is een lage drempel. Toen een hof daar in 2017 een derde eis bij maakte, namelijk dat de akte is wat boven de handtekening staat, zodat een eerste bladzijde zonder handtekening erbuiten viel, vernietigde de Hoge Raad dat op 19 april 2019: ook een stuk van meer bladzijden dat uitsluitend aan het slot is ondertekend is een akte (rov. 3.4.2). Wie stelt dat zo'n akte vals is, draagt daarvan in beginsel de bewijslast (rov. 3.4.3).

De drempel voor het stuk is dus laag, en die voor de verklaring hoger. Dwingende bewijskracht hangt aan wat een partij in de akte verklaart, niet aan alles wat erin te lezen valt, en al helemaal niet aan wat er ontbreekt (nrs. 3.35 en 3.43). Dat laatste was hier precies het argument: de leveringsakte noemt de man niet als medeverkoper. Advocaat-generaal Bartels vatte dat samen (nr. 3.30): "Dwingende bewijskracht is geen superkracht." Zij zet degene die haar met succes inroept op voorsprong, zonder dat de race daarmee is gelopen (nr. 3.27).

Voor de praktijk levert zijn conclusie een observatie op die bruikbaarder is dan het dictum. De woorden "verkoper" en "koper" staan in een leveringsakte standaard in het model, en zeggen niets over wie de koopovereenkomst is aangegaan. Artikel 3:89 lid 1 BW vraagt volgens Bartels wie mag overdragen en wie verkrijgt; wie van hen verkoper is, laat die bepaling open. Dat alleen de vrouw kon leveren, volgt dus uit haar eigendom en zegt op zichzelf niets over wie de koop is aangegaan (nr. 3.45).

Een latere akte wijzigt de koop, mits zij dat verklaart

Dat een leveringsakte een eerdere koopakte nooit kan overtroeven, volgt hier niet uit. Het kan, en HR 22 april 1994 laat zien wanneer. Een onderhandse koopakte van 9 juni 1978 noemde een perceel weiland van circa 80 are; de notariële leveringsakte van twee weken later beschreef ongeveer vijfentachtig are en negentig centiare (rov. 3.1). Die akte, oordeelde de Hoge Raad, levert naar haar aard dwingend bewijs op dat partijen in afwijking van de koopakte hebben verklaard 85,90 are te hebben verkocht en gekocht (rov. 3.8). Het hof mocht die omschrijving daarom tot uitgangspunt nemen, behoudens tegenbewijs, en het was aan de verkoper om dat te leveren (rov. 3.9). Hij slaagde daar niet in en raakte de sloot en de strook grond aan de overzijde daarvan kwijt.

Het verschil met 2026 zit in de tekst. De akte van 1978 bevatte een concrete verklaring die van de koopakte afweek; de leveringsakte van 2017 zweeg over de rol van de man.

Ook de omgekeerde situatie is berecht. Op 22 december 2017 ging het om een handgeschreven stuk met de woorden "overeengekomen" en "aankoop grond", kadastrale aanduidingen, oppervlaktes en een prijs, dat het hof zeer summier achtte en opgebouwd uit losse steekwoorden (rov. 3.3.2). Een op koop en verkoop gerichte verklaring ontbrak, en daarmee de dwingende bewijskracht voor de vraag of door ondertekening een koopovereenkomst tot stand was gekomen (rov. 3.4.2). Het hof mocht dat zo beslissen, maar ging vervolgens te ver door het stuk daarna geheel van het bewijs uit te sluiten: ook een akte zonder dwingende bewijskracht moet zichtbaar meewegen (rov. 3.5.2).

Daarbij lopen twee sporen naast elkaar, die de Hoge Raad op 10 juni 2022 in een zaak over een commanditaire-vennootschapsakte uitdrukkelijk scheidde. Of in de akte zelf een verklaring in de zin van artikel 157 lid 2 Rv staat, is iets anders dan hoe de overeenkomst die in die akte is vastgelegd moet worden uitgelegd (HR 10 juni 2022, rov. 3.1.4). Voor het eerste komt het aan op de akte alleen (rov. 3.1.2). Voor het tweede geldt de Haviltex-maatstaf, met alle omstandigheden van het geval. Wie zich op het rechtsgevolg van zijn eigen uitleg beroept, draagt daarvan de stelplicht en zo nodig de bewijslast (rov. 3.1.2).

Tegenbewijs mag ook de waarheid van de verklaring betreffen

Artikel 151 lid 2 Rv bepaalt dat tegenbewijs vrijstaat, tenzij de wet het uitsluit. Volgens artikel 152 lid 1 Rv mag dat met alle middelen worden geleverd, tenzij de wet anders bepaalt. Die ruimte reikt verder dan de akte zelf. Op 13 mei 2016 besliste de Hoge Raad dat tegenbewijs zich niet beperkt tot de stelling dat bij de notaris anders is verklaard dan in de akte staat: het kan ook betrekking hebben op de stelling dat de opgenomen verklaring met de werkelijkheid in strijd is (rov. 3.4.1). Hoe dat tegenbewijs moet worden aangeboden, en op welke gronden een aanbod alsnog kan stranden, staat in de analyse over tegenbewijs tegen een akte.

Het hof in die zaak had dat eng gelezen en het bewijsaanbod daarop afgewezen (rov. 3.2.2). Een koper van aandelen in een apotheekholding had daarom moeten worden toegelaten tot het bewijs dat de in de notariële akte gekwiteerde koopprijs van tweemaal € 630.612,50 in de bedoeling van partijen nooit verschuldigd was (rov. 3.4.3). Tot cassatie leidde dat niet, omdat het arrest zelfstandig werd gedragen door een geslaagd beroep op verjaring (rov. 3.5).

Waar de wet tegenbewijs wel uitsluit, onthoudt zij de akte meteen haar dwingende kracht. Artikel 158 lid 1 Rv doet dat bij de onderhandse schuldbekentenis die niet met de hand is geschreven of van een goedkeuring in letters is voorzien. Die uitzondering is smal. In het bitcoin-arrest van 25 november 2022 besliste de Hoge Raad dat zij in een geval als dat alleen het gedeelte van de verklaring treft waarin de geldschuld is aangegaan. De rest van de akte, waaronder de bekentenis van de diefstal zelf, blijft dwingend bewijs opleveren (rov. 3.1.3).

Ruimte om tegenbewijs te leveren is nog geen recht om gehoord te worden. Het aanbod in de zaak van 2026 sneuvelde omdat de aangeboden feiten, ook als zij zouden vaststaan, de uitkomst niet konden veranderen tegen het gewicht van de omstandigheden die het hof had vastgesteld (rov. 3.2.2). Advocaat-generaal Bartels zag dat anders en wilde de notaris laten horen: wat bij de notaris is besproken kan langs de wilsvertrouwensleer van de artikelen 3:33 en 3:35 BW uitwijzen dat de kopers er niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de man verkoper was, of dat partijen de koopovereenkomst bij de levering hebben gewijzigd (nrs. 3.20 en 3.22). De Hoge Raad volgde hem niet.

Wat betekent dit voor wie een contract meeondertekent?

Schrijf het gewenste gevolg in de akte, en vertrouw niet op de toelichting bij het ondertekenen. De maatstaf verwijst naar de tekst van de akte, dus een mondelinge mededeling van de notaris dat de leveringsakte van de koopovereenkomst afwijkt levert geen dwingend bewijs op, ook wanneer de wederpartij haar onbesproken laat. Wie een eerder aangegane verplichting wil laten vervallen, laat de akte vastleggen dat partijen dat beogen en wie daardoor wordt bevrijd. Een standaardbeding dat de koopovereenkomst laat doorwerken behoudens uitdrukkelijke afwijking doet dat werk niet; het hof achtte zo'n beding hier voor deze vraag zelfs niet relevant (hof Den Haag, rov. 6.6).

Wees bij het ondertekenen precies over de hoedanigheid. Artikel 1:88 BW geeft de echtgenoot één rol: instemmen met de verkoop. Wie daarnaast in de kop en onder de handtekening als verkoper staat, de vragenlijst invult en elke allonge meetekent, wordt op dat geheel afgerekend. Wie een woning verkoopt namens een echtpaar waarvan één de eigenaar is, maakt die keuze vooraf. Beiden als verkoper, en dan ook beiden aanspreekbaar op de gebreken. Of één als verkoper en de ander uitsluitend in de rol van artikel 1:88 BW, consequent in alle stukken.

Waar de fout in het model zit, komt zij bij de opsteller terug. De koopovereenkomst in deze zaak was opgesteld door de makelaar, op het NVM-model voor een bestaande eengezinswoning, en die had beide echtgenoten als verkoper opgevoerd. In de vrijwaringszaak die de man tegen zijn makelaar begon, oordeelde de rechtbank Rotterdam op dezelfde dag als in de hoofdzaak dat dit een beroepsfout is (Rb Rotterdam, rov. 4.12). Tussen die twee stond juist vast wat de kopers nooit konden zien: dat de man geen eigenaar was en als toestemming gevende echtgenoot had moeten worden vermeld (Rb Rotterdam, rov. 4.6). Het opstellen van een koopovereenkomst voor een woning is een kerntaak van de makelaar, en daarbij mag grote zorgvuldigheid worden verwacht, zeker waar het de hoedanigheid van de betrokken partijen betreft (rov. 4.11). Dat een leek de fout op de eerste bladzijde en op de handtekeningenpagina had moeten opmerken, ging niet op, omdat de makelaar haar zelf ook niet had opgemerkt (rov. 4.6). Zie voor die kant beroepsaansprakelijkheid.

Reken er tot slot niet op dat een uitspraak van de Hoge Raad het dossier sluit. De aansprakelijkheid van de man staat nu vast, de schade niet: het hof had de zaak al teruggewezen naar de rechtbank Rotterdam, die de omvang van de resterende gebreken nog moet begroten (hof Den Haag, rov. 6.26). Zie voor het bredere kader van het bewijsrecht inzage in bescheiden en, voor de koopkant, koop van onroerend goed.

Aangehaalde rechtspraak

Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2026:1224 (10 juli 2026, een akte levert slechts dwingend bewijs op ten behoeve van wie daarin als wederpartij is aangewezen of te wiens behoeve de ondertekenaar zich blijkens de tekst heeft verbonden); ECLI:NL:HR:2012:BU3100 (20 januari 2012, geen dwingend bewijs tegen twee in de akte genoemde begunstigden die haar niet ondertekenden, ook niet in hun onderlinge verhouding); ECLI:NL:HR:2003:AK3701 (5 december 2003, de maatstaf wordt aan de tekst van de akte ontleend en niet aan een afzonderlijk onderzoek naar de bewijsrechtelijke dispositie); ECLI:NL:HR:2019:641 (19 april 2019, ook een stuk van meer bladzijden dat alleen aan het slot is ondertekend is een akte in de zin van artikel 156 lid 1 Rv); ECLI:NL:HR:2017:3263 (22 december 2017, voor de dwingende bewijskracht komt het aan op uitleg van alleen de akte zelf, en een akte zonder dwingende bewijskracht mag niet van de bewijswaardering worden uitgesloten); ECLI:NL:HR:2022:852 (10 juni 2022, de vraag of de akte een verklaring in de zin van artikel 157 lid 2 Rv bevat staat los van de Haviltex-uitleg van de daarin belichaamde overeenkomst, en wie zich op het rechtsgevolg van zijn uitleg beroept draagt daarvan de stelplicht); ECLI:NL:HR:1994:ZC1345 (22 april 1994, het spiegelbeeld: een leveringsakte die een van de koopakte afwijkende oppervlakte noemt levert naar haar aard dwingend bewijs op van die omschrijving, behoudens tegenbewijs door de verkoper); ECLI:NL:HR:2016:848 (13 mei 2016, tegenbewijs kan ook betreffen dat de in de akte opgenomen verklaring niet met de werkelijkheid overeenstemt); ECLI:NL:HR:2022:1725 (25 november 2022, de uitzondering van artikel 158 lid 1 Rv geldt alleen voor het gedeelte van de verklaring waarin de geldschuld is aangegaan).

Conclusies: ECLI:NL:PHR:2025:1333 (A-G Bartels, 5 december 2025, dwingende bewijskracht knoopt aan bij een partijverklaring en niet bij wat in de akte ontbreekt; concludeerde tot vernietiging op het bewijsaanbod); ECLI:NL:PHR:2012:BU3100 (A-G Wissink, 28 oktober 2011, het ontbreken van een handtekening is niet zelf beslissend, en tegenover derden heeft de akte vrije bewijskracht); ECLI:NL:PHR:2003:AK3701 (A-G Langemeijer, 12 september 2003, een ruime uitleg zou eerst bewijslevering vergen over de vraag jegens wie is gedisponeerd en is voor de praktijk onwerkbaar).

Gerechtshoven: ECLI:NL:GHDHA:2023:1364 (Den Haag, 18 april 2023, het bestreden arrest: de man is medeverkoper op grond van vijf omstandigheden, en vier categorieën gebreken waarvoor de rechtbank aansprakelijkheid aannam vallen af).

Rechtbanken: ECLI:NL:RBROT:2021:2760 (Rotterdam, 10 maart 2021, de vrijwaringszaak in hetzelfde geschil: de makelaar die de toestemming gevende echtgenoot als verkoper op de koopovereenkomst zet maakt een beroepsfout, en de klachtplicht baat haar niet nu zij de fout zelf ook niet opmerkte).

Juriaan de Vries is advocaat bij Prime Law en procedeert over contracten en bewijs. Zie de disclaimer.

Lees ook

• Kadastrale grens klopt niet met het hek: wie is eigenaar van de strook?
• Verborgen gebreken na de koop van een woning: van vermoeden tot dagvaarding
• Wie eist, bewijst? Waarom die vuistregel te grof is: wie de bewijslast draagt, de vraag die aan de bewijskracht voorafgaat.
• Wanneer is een notaris aansprakelijk voor een beroepsfout? De zorgplicht bij het opstellen van akten.
• Loonbeslag geldig maar treft geen doel: dwingende bewijskracht van een exploot, de zustervraag onder artikel 157 lid 1 Rv.