Naar inhoud

Kadastrale grens klopt niet met het hek: wie is eigenaar van de strook?

6 augustus 2026Juriaan de Vries

Kadastrale grens is niet de eigendomsgrens

Een hek van 1,8 meter stond naast de kadastrale grens, waardoor een strook van ongeveer 25 m2 aan de andere kant lag. De Hoge Raad liet op 17 juli 2026 in stand dat de kopers van de bouwkavel het hele kadastrale perceel kregen, inclusief die strook. A-G Bartels concludeerde tot vernietiging, en betoogde dat het vooral aankomt op wat partijen ter plaatse zien.

Erfgrensgeschil na een inmeting voor de tuinaanleg

Beide percelen waren tot 2013 in handen van dezelfde familie. Omstreeks 2005 plaatste die familie een ijzeren hek dat er ter plaatse uitziet als een erfafscheiding, maar dat niet op de kadastrale grens staat. De driehoekige strook ertussen, in de processtukken de taartpunt genoemd, hoort sindsdien bij de tuin van het woonhuis.

In februari 2013 verkocht de familie de bouwkavel achter dat hek. De koopakte noemt het adres, de kadastrale aanduiding en de grootte van 11 are en 85 centiare, met een door partijen ondertekende kadastrale tekening erbij. De levering volgde op 2 april 2013. Het woonhuis ging in 2014 weg en kwam in 2018 bij de huidige buren.

In 2021 lieten de kavelkopers hun perceel inmeten voor de tuinaanleg. Daaruit bleek dat het hek niet op de kadastrale grens stond. Zij wilden het verplaatsen naar de kadastrale grens, de buren weigerden, en zowel de rechtbank Oost-Brabant als het hof 's-Hertogenbosch stelde de kavelkopers in het gelijk.

Hoge Raad: hof mocht bij de koopakte beginnen

Het cassatieberoep is verworpen. Het hof had de Haviltex-maatstaf vooropgesteld, en het stond het hof vrij om bij de uitleg van de koopovereenkomst te beginnen bij de omschrijving van het verkochte in de koopakte (r.o. 3.2.3). Die omschrijving, met de ondertekende kadastrale tekening erbij, leverde het voorlopige oordeel op dat partijen het hele kadastraal aangeduide perceel op het oog hadden.

Daarna woog het hof de tegenargumenten. De kopers wisten niet dat het hek naast de kadastrale grens stond en zij kochten een bouwkavel. Zonder daarop gerichte mededeling van de verkopers hoefden zij niet te verwachten dat een gering deel van het perceel buiten de koop viel (r.o. 3.2.4).

Ook de klacht over de bewijslast faalde: het hof besliste niet over art. 150 Rv, maar over de vraag of een derde zich mag beroepen op de uitleg van andermans koopovereenkomst (r.o. 3.1.2). De adresvermelding in de leveringsakte duidt alleen de ligging aan (r.o. 3.3.2). Wat overbleef is een feitelijke weging, en die toetst de Hoge Raad enkel op begrijpelijkheid. De resterende klachten strandden op art. 81 lid 1 RO.

Conclusie A-G: titel en levering, elk een eigen uitlegnorm

De conclusie van A-G Bartels strekte tot vernietiging en verwijzing, en achtte negen onderdelen deels gegrond. Overdracht van grond vereist een geldige titel (art. 3:84 BW) en een ingeschreven notariële leveringsakte (art. 3:89 BW). Die twee kunnen een verschillende omvang hebben, en de engste van de twee bepaalt wat er overgaat.

Titel en levering kennen elk hun eigen uitlegnorm. De koopovereenkomst wordt uitgelegd volgens de gewone Haviltex-maatstaf, de levering naar objectieve maatstaven. Bij een grensgeschil heeft de kadastrale kaart daarnaast geen zelfstandige betekenis: er is geen wettelijk vermoeden dat de kadastrale grens de eigendomsgrens is, en de kaart hoort niet tot de openbare registers.

In gewone transacties tussen particulieren, zo betoogt de A-G, gaan partijen af op wat zij ter plaatse zien en niet op aren en centiaren. De wetsgeschiedenis zegt het scherper: geen enkel maatschappelijk belang wordt gediend bij het handhaven van grenzen op een kaart die niet in het rechtsbewustzijn van partijen leven. Veel gewicht aan de kaart toekennen dwingt partijen bovendien tot meetwerk dat zij nu achterwege laten.

Kritiek A-G: geobjectiveerde uitleg van de koopovereenkomst

Twee verwijten staan centraal. Het hof betrok bij de uitleg van de koop de belangen van derden die de openbare registers raadplegen, en zette daarmee per saldo de tekst van de akten voorop. Dat is een geobjectiveerde maatstaf, en die geldt voor de levering en niet voor de koopovereenkomst. Derden worden langs een eigen route beschermd, via art. 3:26 en art. 3:88 BW.

Het tweede verwijt raakt het hek. Het hof liet het gewicht daarvan afhangen van de vraag of de kopers de afwijking kenden. Volgens de A-G wijst juist onbekendheid erop dat zij de kadastrale kaart niet belangrijk vonden en op de zichtbare situatie zijn afgegaan. De Hoge Raad ging aan het eerste verwijt voorbij door de rechtszekerheidsoverweging als niet dragend te lezen (r.o. 3.2.6). Daarmee blijft de vraag onbeslist, en blijft het betoog beschikbaar voor de volgende zaak waarin een hof de kadastrale aanduiding tot vertrekpunt maakt.

Wat betekent dit voor kopers van grond?

Wie wil dat de zichtbare erfafscheiding de grens bepaalt, moet dat in de akte krijgen: een omschrijving die het verkochte in woorden afbakent langs de hekken, sloten of bomen ter plaatse. Zo'n feitelijke omschrijving gaat bij een discrepantie voor op de kadastrale aanduiding. Een adres volstaat niet, en een ondertekende kadastrale tekening werkt juist de andere kant op.

In de geanalyseerde uitspraken wijken feitenrechters wel van de kadastrale grens af, maar alleen als de akte een aanknopingspunt biedt. Het hof Amsterdam leidde uit de omschrijving van het geleverde als cultuurgrond af dat de strook met bomenrij en betonnen palen buiten de koop viel. Het hof Den Haag liet een uitgiftetekening juist buiten beschouwing, omdat die niet aan de akte was gehecht.

Voor de buurman die zich verweert geldt iets anders. Hij mag stellen dat aan de verkrijging van zijn wederpartij een titelgebrek kleeft, een betwisting en geen bevrijdend verweer, maar zonder concrete feiten komt hij niet aan bewijslevering toe. Het hekvermoeden van art. 5:36 BW werkt bovendien alleen als de afscheiding daadwerkelijk als erfafscheiding tussen beide erven dient.

Het bezitsvermoeden van art. 3:119 BW zette het hof opzij met art. 5:47 lid 2 BW. Daarop valt iets af te dingen: volgens een arrest van de Hoge Raad uit 2016 is voor een rechterlijke grensbepaling pas plaats als geen van partijen een bepaalde grensloop stelt of die loop niet kan worden bewezen. De A-G merkte in een voetnoot op dat het hof deze zaak ten onrechte als grensbepaling aanmerkte. Die overweging is in cassatie niet bestreden en bleef daarom overeind.

Veelgestelde vragen

Is de kadastrale kaart bewijs van mijn erfgrens?

Op zichzelf niet. Bepalend is wat er in de koopovereenkomst en de leveringsakte staat, en wie daarmee welk stuk grond heeft verkregen. Een grensreconstructie door het Kadaster maakt de kadastrale grens ter plaatse zichtbaar, maar beslist niet wie eigenaar is. Volgens een oud-hoofdbewaarder van het Kadaster zijn in het merendeel van de grenzen kleine afwijkingen geslopen.

Wat als het hek niet op de kadastrale grens staat?

Dan hangt het eigendom af van wat er in de akten staat. Ontbreekt daarin een verwijzing naar de zichtbare afbakening, dan blijft de kadastrale aanduiding overeind en hoort de strook bij het kadastrale perceel, ook al gebruikt de buurman hem jarenlang als tuin. Voor die gebruiker resteert dan in beginsel de route van verjaring, die in deze zaak buiten het geschil bleef.

Kan een buurman zich beroepen op een koopovereenkomst tussen anderen?

Ja. Een belanghebbende derde mag feiten stellen, en zo nodig bewijzen, waaruit volgt dat aan de titel voor de levering aan zijn processuele wederpartij een gebrek kleeft. Hij ontkent daarmee het gestelde eigendomsrecht. Hij moet daarvoor wel concrete feiten aandragen: algemene stellingen leiden niet tot bewijslevering.

Aangehaalde rechtspraak

Hoge Raad

Conclusie A-G

Gerechtshoven en rechtbanken

Juriaan de Vries — advocaat bij Prime Law, gespecialiseerd in corporate en commercial litigation. Zie de disclaimer.

Lees ook