Aftrek nieuw voor oud: wanneer mag de verkoper korten?

Korting op de herstelkosten van een woning

Aftrek nieuw voor oud betekent dat de verkoper of de aannemer een deel van de herstelrekening niet hoeft te betalen, omdat er iets nieuws terugkomt voor iets ouds. Voorwaarde is dat de benadeelde daar werkelijk voordeel van heeft en dat verrekening redelijk is. Een veelgebruikte rekenmethode deelt de leeftijd van het onderdeel door de levensduur ervan.

Vier vragen beslissen zo'n discussie, en dit artikel behandelt ze in die volgorde:

Is er een concreet voordeel?
Staat de aftrek nieuw voor oud in het contract?
Op welke afzonderlijke kostenpost ziet het voordeel?
Hoe wordt dat voordeel onderbouwd en in geld uitgedrukt?

Waarom dezelfde zaak drie verschillende kortingen oplevert

De rechtbank Rotterdam wees op 4 januari 2023 in totaal € 25.592,70 toe aan de kopers van een boerderij, verdeeld over drie posten met drie kortingen: 0%, 50% en 17,5% (rechtsoverweging 2.25, hierna rov.). Eén zaak, drie uitkomsten, en de verklaring daarvoor is de kern van dit leerstuk.

Bij een verbouwing was een draagbalk van het dak afgezaagd om ruimte te maken voor een dakraam (rov. 2.4). Toen de kopers dat ontdekten dreigde de woning in te storten, en moesten de muren worden gestut en een nieuwe betonfundering worden gestort.

Voor de dakconstructie zelf kortte de rechtbank niets: die is "een essentieel onderdeel van de woning, dat niet kan ontbreken en in een juiste staat en conditie dient te verkeren", zodat herstel van de ontbrekende delen geen voordeel oplevert (rov. 2.12).

Bij de fundering pakte het anders uit: die post werd gehalveerd, van € 25.303,33 naar € 12.651,66. De betonfundering was weliswaar nodig om instorten te voorkomen, "maar met de nieuw aangebrachte betonfundering kwam de woning wel over een veel betere fundering te beschikken dan de woning die oorspronkelijk door [eisers01] is gekocht" (rov. 2.17). De rechtbank woog daarbij ook mee dat de kopers vóór de koop al waren gewezen op een mogelijke kostenpost voor scheuren en fundering, een post die "dus geacht [moet] worden in ieder geval deels bij de koopprijs te zijn ingecalculeerd" (rov. 2.18).

De derde post, de vloerisolatie, leverde als enige een echte rekensom op. De verkoopster had alleen meegedeeld dát er isolatie lag en niet wanneer die was aangebracht (rov. 2.22). De rechtbank nam als aanknopingspunt dat de verkoopster zelf dacht dat de isolatie uit 2012 stamde, zodat die bij de koop zeven jaar oud zou zijn geweest. Bij een levensduur van veertig jaar geeft dat 17,5%, en die korting gold ook voor het sloop- en grondwerk, omdat die kosten "altijd gemaakt moeten worden om de vloerisolatie te vervangen" (rov. 2.23).

Levensduur, onderhoud en waarde bepalen het voordeel

De Hoge Raad beantwoordde de kernvraag op 23 juni 2023, in een zaak over een beschadigde waterleiding. Mag een deel van redelijke herstelkosten worden afgetrokken als voordeel, op de voet van artikel 6:100 BW? Het arrest zegt van wel. Het verweer dat er bij een objectief berekende schade niets te verrekenen valt, berust op "een onjuiste rechtsopvatting" (rov. 3.3.1) en houdt dus geen stand. De term nieuw voor oud gebruikt de Hoge Raad daarbij zelf niet; die komt van advocaat-generaal Lindenbergh, die het leerstuk omschrijft als "een aan de benadeelde opgedrongen besteding" (nr. 4.17).

Daar staat een begrenzing tegenover die de benadeelde beschermt. Bij de vraag wat redelijk is, "is onder meer van belang dat moet worden voorkomen dat de benadeelde tegen zijn wil een bepaald bestedingspatroon wordt opgedrongen" (rov. 3.2). In die zaak hield de korting van 30% overigens geen stand, omdat het hof onvoldoende had gemotiveerd waarop zij berustte (rov. 3.3.2).

Het hof Amsterdam bracht die bestedingspatroon-maatstaf op 9 januari 2024 naar de woningkoop. De koopster moest een door vocht en zwam aangetaste dakconstructie integraal laten vervangen. Het hof wees de korting af en kende € 51.083,34 toe (rov. 3.25). Zwaarst wegend was dat zij vóór de ontdekking "kennelijk niet voornemens was" het dak te vervangen en er geld voor moest lenen. Dat het nieuwe dak beter is, "is echter inherent aan het feit dat het dak nu eenmaal integraal moest worden vervangen" (rov. 3.24).

Waar het herstel de levensduur aantoonbaar verlengt, kan een korting volgen, en dan verschijnt de breuk uit de inleiding. Verlenging alleen maakt verrekening nog niet redelijk. De rechtbank Zeeland-West-Brabant schatte de levensduur van dakshingles op 25 jaar en de vervangen bedekking was 8 jaar oud, wat een korting van een derde gaf (rov. 2.9 en 2.10).

Levensduur is wel de gebruikelijkste vorm van voordeel, maar niet de enige. De rechtbank Oost-Brabant rekende bij een dakvervanging met drie posten tegelijk: nieuw voor oud, energiebesparing en waardestijging (rov. 2.2 onder b). Elders bleef zelfs na het schrappen van de levensduurkorting een voordeel over wegens lagere onderhoudslast en een iets betere verkoopwaarde. Wie alleen over ouderdom discussieert, laat dus posten liggen.

Het spiegelbeeld is even leerzaam. Het hof 's-Hertogenbosch wees op 27 september 2022 een bedongen korting af in een zaak over vochtproblemen, omdat het herstel nodig was om de woning weer normaal te kunnen gebruiken, en voegde toe: "Aangezien het slechts gaat om plaatselijk herstel, zal dit immers geen noemenswaardige invloed hebben op de termijn waarop het dak zal zijn afgeschreven" (rov. 3.4.20). Reparatie die de vervangingsdatum niet opschuift, levert dus niets op om te verrekenen.

Waartegen wordt eigenlijk vergeleken? Dat is de vraag die de uitkomst stuurt, en zij valt bij koop anders uit dan bij aanneming. Bij koop is het vergelijkingspunt wat de koopovereenkomst beloofde, en dat is een oud maar deugdelijk onderdeel: de rechtbank Oost-Brabant oordeelde dat de koper recht had op "een deugdelijk dak van 40 jaar oud" (rov. 2.2 onder b).

Bij aanneming van werk is het vergelijkingspunt correcte nakoming, en dan beslist het tijdsverloop. Komt het gebrek snel aan het licht, dan had de opdrachtgever bij goed werk hetzelfde nieuwe onderdeel gehad: "Als [gedaagde] zijn werk goed had uitgevoerd, dan had [eiser] ook een nieuw, geïsoleerd en waterdicht dak gehad" (rechtbank Gelderland, rov. 4.5). Heeft hij het gebrekkige werk jarenlang gebruikt, dan zitten die jaren wel in de korting: bij dakbedekking uit 2010 die in 2025 werd vervangen kortte de rechtbank Overijssel de opdrachtgever 14 van 35 jaar (rov. 5.60).

Het beding in de koopovereenkomst verschuift de discussie

Bij de koop van onroerend goed steunt de korting in de geanalyseerde uitspraken doorgaans op de koopovereenkomst zelf. Artikel 6.3 van de modelkoopovereenkomst van de NVM luidt op dit punt: "Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'."

In de zaak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 augustus 2022 was dat de modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning NVM 2018 (rov. 2.1). De bepaling komt in de geanalyseerde uitspraken telkens in dezelfde bewoordingen terug, maar controleer altijd de akte zelf, want de tekst verschilt per jaargang.

Dat verandert de procespositie. Met zo'n beding ligt toepassing van een aftrek eerder voor de hand, en uit enkele uitspraken blijkt dat rechters de hoogte soms zelf schatten wanneer partijen onvoldoende aanknopingspunten geven. De rechtbank Midden-Nederland schreef dat op 10 augustus 2022 met zoveel woorden: "Nu geen van de partijen concreet heeft gesteld hoe hoog de aftrek moet zijn, zal de kantonrechter deze bepalen." Zij ging uit van een dak dat zeker veertig jaar meegaat en bij de overdracht 17 jaar oud was, en kwam op 50% (rov. 4.6). Elders werd de korting "schattenderwijs en in redelijkheid" op 10% gezet nadat de verkopers geen bedrag noemden en de kopers alleen naar hun factuur verwezen (rechtbank Noord-Holland, rov. 4.24).

Buiten zo'n beding ligt de lat hoger, want dan moet de aansprakelijke partij de korting bewijzen. De rechtbank Den Haag aanvaardde dat nieuw geplaatste onderdelen langer meegaan (rov. 4.34) en wees het beroep toch af, omdat een concreet voordeel niet was onderbouwd (rov. 4.35). Twee dingen zijn daarvoor nodig: benoem het verschil in levensduur, en druk dat verschil in geld uit.

Rechters wijken van dat uitgangspunt af zodra het voordeel ontbreekt. Het hof 's-Hertogenbosch weigerde de korting in de vochtzaak hoewel zij was bedongen, en de rechtbank Limburg deed op 28 januari 2026 hetzelfde, "aangezien eiseressen deze slechte kwaliteit van het dak gelet op de renovatie in 2021 niet hoefden te verwachten" (rov. 4.38). Dezelfde rechtbank paste de korting op 19 maart 2025 in een zaak over een natte kelder wel toe, met de vaststelling dat de koper haar niet op redelijkheid kon aanvechten omdat zij "nu eenmaal onderdeel is van de met [gedaagden] gesloten overeenkomst" (rov. 2.5).

Het beding levert dus een startpunt, en de inhoudelijke toets blijft staan.

Waar de korting op landt, bepaalt het bedrag

Ongeveer de helft van de geanalyseerde uitspraken bepaalt de korting per schadepost, de andere helft legt één percentage over de hele vordering. Dat verschil is zelden toeval: waar een vordering posten van verschillende aard bevat, beslist juist de splitsing de uitkomst. Die splitsing sluit aan bij de opdracht van artikel 6:97 BW om de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is, en die aard verschilt per onderdeel.

Buiten de woningkoop is het contrast het scherpst. Bij tennisbanen waar een hoogwerker overheen was gereden vergoedde de rechtbank Rotterdam het drainagesysteem volledig, omdat het zonder dat voorval niet vervangen had hoeven worden (rov. 4.14), en kortte zij de toplaag met 80% omdat de velden "tegen het einde van hun levensduur" zaten (rov. 4.24). Eén gebeurtenis, twee posten, twee uitkomsten.

Bij woningen werkt het net zo. De rechtbank Limburg kortte in de zaak over de natte kelder 65% op het stucwerk en niets op het waterdicht maken zelf, omdat de kopers "hoe dan ook mochten verwachten dat de kelders waterdicht zouden zijn" (rov. 2.8.2).

In de Zeeuwse zaak over de dakshingles werd de korting alleen op de dakrenovatie toegepast, terwijl de kozijnen integraal werden vergoed (rov. 2.7 en 2.10). Ook in cassatie speelde dit: de Hoge Raad rekende het hof aan dat niet inzichtelijk was waarom de korting ook zou gelden "voor het deel van de schade dat bestaat in bereddingskosten", de kosten van noodmaatregelen om erger te voorkomen (rov. 3.3.2).

Waar de korting eenmaal landt, reikt zij verder dan het vervangen materiaal. De Rotterdamse vloerisolatie trok het sloop- en grondwerk mee. En de rechtbank Midden-Nederland besliste op 9 juli 2025: "Anders dan [eiser sub 1] c.s. menen, moet de aftrek nieuw voor oud ook toegepast worden op de kosten van arbeid." De reden is dat de eigenaar bij later onderhoud zijn aannemer eveneens arbeidsloon had moeten betalen (rov. 2.13).

Over de hoogte past bescheidenheid. Een enkele uitspraak rekent zuiver, zoals de rechtbank Gelderland bij een serre van 9 jaar op een levensduur van 20 jaar: 45% (rov. 4.13). Veel vaker volgt een rond percentage "naar billijkheid" of "schattenderwijs". Het hof Den Haag verwierp in een aanvaringszaak zelfs de gedachte dat de ouderdomsgegevens de basis voor de korting vormen: die opvatting "kan niet als juist worden aanvaard", allereerst omdat het niet de wettelijke maatstaf is (rov. 5.12).

Wat betekent dit voor kopers met een gebrekkige woning?

Leg de staat van het gebrekkige onderdeel vast voordat het wordt vervangen. Dat is de goedkoopste handeling in het dossier en zij kan de discussie beslissen, want na de sloop valt bijna niet meer vast te stellen hoe oud en hoe versleten het onderdeel was. Foto's, het rapport van de bouwkundige en een offerte met een omschrijving per onderdeel zijn het minimum.

Staat er veel op het spel en moet er gesloopt worden, overweeg dan een voorlopig deskundigenbericht en nodig de wederpartij schriftelijk uit bij de opname; in de zaken waar het om grote bedragen ging, besliste het oordeel van een deskundige de uitkomst en niet de offerte van de koper.

Splits de vordering vervolgens in posten en beoordeel per post of het herstel de levensduur verlengt. Constructieve onderdelen die hoe dan ook in orde horen te zijn, blijven vaker ongekort; onderdelen met een eigen vervangingscyclus, zoals dakbedekking, isolatie of installaties, worden vaker wel dan niet gekort. Werkzaamheden die alleen nodig waren om bij het gebrek te komen, volgen de post waartoe zij behoren.

Staat de aftrek nieuw voor oud in de koopovereenkomst, dan ligt toepassing van een korting eerder voor de hand, maar blijft een concreet voordeel vereist. Er zijn drie routes eromheen: er is geen voordeel, zoals in de Limburgse dakzaak en de Bossche vochtzaak; het beding reikt niet tot deze post; of de koper is er niet aan gebonden.

Die laatste route moet uitdrukkelijk worden aangevoerd. In de kelderzaak strandde het bezwaar juist daarop: de korting was onderdeel van de overeenkomst "en niet is gesteld of gebleken waarom [eisers] aan die afspraak niet gebonden zouden zijn" (rov. 2.5). Onredelijk vinden volstaat dus niet, maar de deur staat wel open.

Ga na of de wederpartij verzekerd is. In een zaak over een afgebrande boerderij achtte de rechtbank Noord-Holland verrekening "vrijwel nooit redelijk" wanneer de gebeurtenis onder de aansprakelijkheidsverzekering van de aansprakelijke valt, onder verwijzing naar de bedoeling van de wetgever bij artikel 6:100 BW (rov. 4.7). Dat is een mogelijk argument en geen algemene uitsluiting: of het opgaat hangt van de omstandigheden af. Het speelt vooral bij schade uit onrechtmatige daad en tegenover een aannemer met een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering, en zelden tegenover een particuliere verkoper, omdat een gewone particuliere aansprakelijkheidsverzekering de contractuele aansprakelijkheid voor een gebrekkige woning niet dekt.

Reken de breuk zelf uit en bied hem subsidiair aan. Wie geen percentage onderbouwt, laat de rechter kiezen, en dat pakt zelden gunstig uit: in de Utrechtse dakzaak rondde de kantonrechter 17 van 40 jaar naar boven af tot 50%, en in de Noord-Hollandse zaak werd 10% schattenderwijs vastgesteld nadat geen van beide partijen een bedrag had genoemd.

Toets of de wederpartij haar huiswerk heeft gedaan. Buiten een beding moet zij de normale levensduur benoemen, de verstreken jaren daarvan, en het verschil in geld uitdrukken. Een verwijzing naar een leverancierswebsite is daarvoor te weinig gebleken, en het hof Amsterdam verlangde in zijn zaak zelfs de waardestijging van het pand, gecorrigeerd voor de algemene ontwikkeling van de vastgoedmarkt. Andere uitspraken nemen genoegen met een levensduur- of onderhoudsbenadering zonder taxatie van de hele woning.

Let ten slotte op het tempo. In de Rotterdamse boerderijzaak mochten de kopers de procedure afwachten en rekende de rechtbank met de nieuwste offerte (rov. 2.11); in de Limburgse camperzaak bleef de prijsstijging na drie jaar stilzitten juist voor rekening van de benadeelde (rechtbank Limburg, rov. 4.21). Meer over de aanloop naar zo'n vordering staat in de analyse van verborgen gebreken na de koop van een woning.

Veelgestelde vragen

Kan de korting hoger uitvallen dan de helft?

Ja, en dat gebeurt regelmatig. In de hier besproken uitspraken lopen de percentages uiteen van 10 tot 80. De hoogste kortingen vallen waar het vervangen onderdeel vrijwel aan het eind van zijn levensduur zat, zoals een kunstgrasveld met 80 procent, of waar alleen een afwerklaag werd vernieuwd, zoals het stucwerk in de kelderzaak met 65 procent. Een hoog percentage staat of valt met de onderbouwing van de resterende levensduur.

Geldt de aftrek ook op het arbeidsloon of alleen op het materiaal?

Daarover liep de rechtspraak uiteen, en de rechtbank Midden-Nederland koos op 9 juli 2025 voor toepassing op beide. Een eerder Gelders vonnis beperkte de korting tot de materiaalkosten, maar uitdrukkelijk vanwege de omstandigheden van dat geval. De ruimere lijn berust erop dat de eigenaar bij een latere eigen vervanging ook montagekosten had moeten betalen. Laat materiaal en arbeid daarom in de offerte gesplitst opnemen.

Mag de rechter de korting toepassen zonder dat de wederpartij erom vraagt?

Daar is voorzichtigheid geboden. In een camperzaak bracht de kantonrechter in Tilburg de aftrek onder een eigen kopje aan, zonder dat het vonnis een verweer van die strekking weergeeft. De Hoge Raad rekende het hof in de waterleidingzaak juist aan dat het van een situatie was uitgegaan "zonder dat daarvoor grondslag is in de stukken". In het kartelarrest van 2016 overwoog hij bovendien dat de rechter "met inachtneming van het partijdebat" kiest langs welke weg hij het voordeel betrekt. De veiligste lezing blijft dat het een verweer is dat gevoerd en onderbouwd moet worden.

Aangehaalde rechtspraak

Voor dit artikel zijn zestig uitspraken over de aftrek nieuw voor oud gelezen, tot en met februari 2026. De uitspraken waarop de tekst rust, staan hieronder.

Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2023:956 (23 juni 2023, ook bij objectief begrote herstelkosten is er ruimte voor voordeelstoerekening, waarbij moet worden voorkomen dat de benadeelde tegen zijn wil een bestedingspatroon wordt opgedrongen); ECLI:NL:HR:2016:1483 (8 juli 2016, TenneT/ABB, de rechter is met inachtneming van het partijdebat vrij het voordeel te betrekken bij de schadebegroting of bij artikel 6:100 BW, omdat beide benaderingen niet wezenlijk verschillen).

Conclusies: ECLI:NL:PHR:2022:1132 (2 december 2022, nieuw voor oud betreft een aan de benadeelde opgedrongen besteding en de feitenrechtspraak daarover loopt uiteen; toepassing van artikel 6:100 BW vergt vier vragen).

Gerechtshoven: ECLI:NL:GHAMS:2024:54 (9 januari 2024, geen korting bij integrale dakvervanging die de koopster niet voornemens was en waarvoor zij moest lenen, en het voordeel wordt gemeten als waardestijging gecorrigeerd voor de algemene vastgoedontwikkeling); ECLI:NL:GHDHA:2022:1850 (28 juni 2022, de aanbrengdata van oude en nieuwe coating vormen niet de wettelijke maatstaf, en de benadeelde hoeft niet te blijven investeren om een theoretisch voordeel te realiseren); ECLI:NL:GHSHE:2022:3269 (27 september 2022, een bedongen korting blijft achterwege bij plaatselijk herstel dat de vervangingstermijn niet noemenswaardig verschuift).

Rechtbanken: ECLI:NL:RBROT:2023:542 (4 januari 2023, drie schadeposten met drie kortingen, waarbij een essentieel constructief onderdeel ongekort blijft en noodzakelijk funderingsherstel toch wordt gehalveerd); ECLI:NL:RBZWB:2026:662 (4 februari 2026, dakshingles van acht jaar bij een geschatte levensduur van 25 jaar geven een korting van een derde, alleen op de dakrenovatie); ECLI:NL:RBOVE:2025:5429 (3 september 2025, 40 procent op grond van artikel 6:100 BW wegens minder onderhoud en een langere praktische levensduur van het pand); ECLI:NL:RBMNE:2025:3523 (9 juli 2025, de korting geldt ook voor de kosten van arbeid); ECLI:NL:RBLIM:2025:7641 (23 juli 2025, wie het herstel jaren uitstelt kan de gestegen reparatiekosten niet verhalen); ECLI:NL:RBLIM:2025:8668 (19 maart 2025, 65 procent op het stucwerk en niets op het waterdicht maken van de kelder, waarop de kopers hoe dan ook recht hadden); ECLI:NL:RBLIM:2026:783 (28 januari 2026, geen korting ondanks het beding, omdat de kopers de slechte kwaliteit na een renovatie in 2021 niet hoefden te verwachten); ECLI:NL:RBGEL:2024:1960 (10 april 2024, serre van negen jaar bij een levensduur van twintig jaar geeft 45 procent); ECLI:NL:RBGEL:2024:485 (31 januari 2024, bij aanneming is het vergelijkingspunt correcte nakoming, zodat deugdelijk werk hetzelfde nieuwe dak had opgeleverd); ECLI:NL:RBOBR:2023:4991 (20 september 2023, de koper had recht op een deugdelijk dak van veertig jaar oud, zodat het betoog dat herstel enkel het gebrek wegneemt faalt); ECLI:NL:RBROT:2021:10211 (13 oktober 2021, drainage volledig vergoed en kunstgrastoplaag met 80 procent gekort in dezelfde zaak); ECLI:NL:RBMNE:2022:3469 (10 augustus 2022, de rechter bepaalt de hoogte zelf wanneer geen van beide partijen een percentage onderbouwt); ECLI:NL:RBNHO:2022:1923 (2 maart 2022, schattenderwijs 10 procent bij een dak dat drie jaar nieuwer werd en een isolatielaag kreeg); ECLI:NL:RBNHO:2021:11280 (8 december 2021, verrekening is vrijwel nooit redelijk wanneer de gebeurtenis onder de aansprakelijkheidsverzekering van de aansprakelijke valt); ECLI:NL:RBDHA:2017:7419 (5 juli 2017, het voordeel wordt in beginsel aanvaard maar het beroep faalt op de stelplicht van de aansprakelijke partij); ECLI:NL:RBZWB:2024:1080 (21 februari 2024, 50 procent geschat bij een camper uit 1995 met oude onderdelen).

Juriaan de Vries is advocaat bij Prime Law en procedeert over gebreken bij koop en aanneming van werk. Zie de disclaimer.

Aftrek nieuw voor oud bij herstelkosten: wanneer mag de verkoper korten?