Asbest bij de koop van een bestaande woning
De kantonrechter in Alkmaar wees in februari 2026 de vordering af van kopers die € 2.873,25 aan asbestverwijdering op hun verkoper wilden verhalen. Acht maanden eerder kende de kantonrechter in Haarlem een koper juist € 11.250,00 toe voor asbest in slaapkamerwanden en vloerzeil. Het verschil zit in wat de verkoper wist, wat er in de akte stond en wat de koper had onderzocht.
Kantonrechter Alkmaar: asbestzeil non-conform, maar kenbaar voor de koper
De kopers hadden in februari 2024 een woning uit circa 1970 gekocht voor € 425.000. Op de vragenlijst had de verkoper de vraag naar asbesthoudende materialen met ‘nee’ beantwoord, maar de vraag of er zeil uit de periode 1955-1982 zou achterblijven met ‘ja’. Een bouwkundige keuring van 24 januari 2024 signaleerde asbesthoudend materiaal in de garage en asbesthoudend zeil op zolder. Partijen spraken af dat de verkoper dat zolderzeil op zijn kosten zou laten verwijderen, en namen in de koopovereenkomst op dat aan koper bekend is dat in de woning asbest is verwerkt.
Bij de verbouwing na de levering troffen de kopers asbesthoudend zeil aan onder het tapijt in een slaapkamer, en asbesthoudende luiken achter de voordeur. De kantonrechter oordeelde dat het zeil non-conformiteit oplevert: het vervangen van vloerdekking hoort tot het normale gebruik van een woning en moet zonder noemenswaardige extra veiligheidsmaatregelen kunnen. Voor de luiken naar de kruipruimte gold dat niet, omdat de kopers niet hadden onderbouwd dat vervanging vanuit veiligheidsoverwegingen noodzakelijk was.
Toch kwam de kopers geen beroep op die non-conformiteit toe. Het bouwkundig rapport waarschuwde uitdrukkelijk dat niet specifiek naar asbest was gezocht en dat asbest ook elders in de woning aanwezig kon zijn, waarvoor nader onderzoek nodig was. Dat onderzoek bleef achterwege; de kopers onderhandelden alleen over de al bekende bevindingen. Het optillen van een mat en de vloerbedekking was volgens de kantonrechter voldoende geweest, zonder destructief onderzoek. Het gebrek was daarmee kenbaar in de zin van artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst en kwam voor rekening van de kopers.
Vier vragen bepalen wie de asbestsanering betaalt
Het wettelijke kader is artikel 7:17 BW: een afgeleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten. Die bepaling is van regelend recht, en in de NVM-koopakte wijken partijen daarvan af. Artikel 6.1 legt het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken bij de koper, artikel 6.3 maakt daarop een uitzondering voor gebreken die het normale gebruik belemmeren, en artikel 6.4.3 legt vast wat de verkoper over asbest verklaart.
In de geanalyseerde uitspraken over asbest bij woningkoop draait de uitkomst vervolgens op vier vragen: belemmert het asbest het normale gebruik, wist de verkoper ervan, wat is er in de akte over asbest afgesproken, en heeft de koper tijdig onderzocht en geklaagd.
Vraag 1: belemmert het asbest het normale gebruik van de woning?
De aanwezigheid van asbest levert op zichzelf geen non-conformiteit op. Beslissend is of de bewoner de woning veilig kan gebruiken zonder bijzondere maatregelen. De kantonrechter in Haarlem vatte dat in juni 2025 ruim op: hechtgebonden asbest in de slaapkamerwanden leverde volgens het onderzoeksrapport geen direct gevaar op zolang het materiaal onbeschadigd bleef, maar een gat boren om iets op te hangen, een stopcontact vervangen of een plint verwijderen vallen onder normaal gebruik. Omdat daarbij vezels vrijkomen, belemmerde het asbest het normale gebruik. Voor niet-hechtgebonden zeil in een bergruimte op zolder gold hetzelfde, omdat het vervangen van vloerbedekking ook in een bergruimte normaal gebruik is en geen verbouwing.
De keerzijde blijkt uit Roermond, waar asbest in het dakbeschot van een woning uit 1975 geen non-conformiteit opleverde: gezondheidsrisico’s waren er niet zolang aan de woning geen werkzaamheden werden verricht, en dat de koper zonnepanelen wilde plaatsen waardoor vervanging nodig werd, was zijn eigen keuze. Waar het asbest wel tot sanering dwingt, weegt mee wat de koper redelijkerwijs met zijn woning moet kunnen doen. De rechtbank Overijssel oordeelde dat een koper ervan mag uitgaan dat hij verbouwingen en aanpassingen kan verrichten zonder eerst te moeten saneren, ook als het asbest ongevaarlijk is zolang het op zijn plaats en intact blijft.
Asbest in de bodem volgt dezelfde toets. In een Rotterdamse zaak lag een laag asbesthoudend plaatmateriaal ongeveer 30 centimeter onder het maaiveld van de tuin. Omdat die laag bij meer dan eenvoudig tuinonderhoud wordt blootgelegd en er dan vezels vrijkomen, moest zij worden verwijderd, ongeacht of er een wettelijk gebod tot verwijdering bestond. Moet asbest in de tuinbodem worden verwijderd, dan staat dat aan normaal gebruik als woonhuis in de weg. De rechtbank wees een voorschot van € 7.957,80 toe en voegde toe dat artikel 7:17 BW niet vereist dat de verkoper van het asbest wist.
Vraag 2: wist de verkoper van het asbest?
Wist de verkoper het wel, dan verschuift het beeld. De Hoge Raad formuleerde in 2008 de hoofdregel: aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, kan in het algemeen niet worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek deed, wanneer de verkoper naar verkeersopvattingen een mededelingsplicht had en heeft nagelaten hem op de hoogte te stellen van bij hem bekende gegevens. Bijzondere omstandigheden kunnen daarop een uitzondering maken.
Het gerechtshof Amsterdam paste die regel scherp toe in een zaak over asbest in gevels en dakbeschot. Uit getuigenverklaringen bleek dat de verkopers van het asbest wisten en in de koopovereenkomst in strijd met de waarheid hadden verklaard daarmee onbekend te zijn. Onder die omstandigheid achtte het hof het onaanvaardbaar dat zij de kopers zouden tegenwerpen dat die zelf onderzoek hadden moeten doen. De kopers mochten dus verwachten dat er geen asbest in gevels en dakbeschot zat, en of de woning daarmee ongeschikt was voor normaal gebruik kon in het midden blijven. In het eindarrest volgde een schadevergoeding van € 23.083,50 exclusief btw, met een aftrek nieuw voor oud voor de gevelbeplating die toch aan vervanging toe was.
Dezelfde lijn verklaart de Haarlemse en Zwolse uitkomsten. In Haarlem gaf de verklaring van de dochter van de overleden huurder de doorslag: zij had de verkopers meerdere keren verteld dat er boven asbest zat, en anders dan de verkopers en hun makelaar had zij geen eigen belang bij haar verklaring. De verkoper kon daarom niet aanvoeren dat de koper haar onderzoeksplicht had verzaakt. In Zwolle bleek uit verklaringen van buurtbewoners, de projectleider van een renovatieproject en een schilder dat de verkoper van eternietplaten wist; dat hij die toepassing ongevaarlijk vond, ontsloeg hem niet van de plicht die wetenschap te delen. De rechtbank wees daar ook een beroep op eigen schuld af, omdat asbest in het dakbeschot bij vooronderzoek vermoedelijk niet zou zijn ontdekt zonder de woning op te breken, en wees € 29.374,82 aan sanerings- en herstelkosten toe.
De mededelingsplicht strekt echter alleen tot gegevens die de verkoper kent. Waar de verkoper zijn onbekendheid gemotiveerd volhoudt en de koper die wetenschap niet onderbouwt, sneuvelt de vordering: zo in Roermond bij asbest in het dakbeschot en in Haarlem bij asbest onder de fundering van een bedrijfsperceel dat bijna vijftig jaar eerder was verbouwd. In die laatste zaak liep ook het beroep op dwaling stuk, omdat de afweging tussen mededelings- en onderzoeksplicht bij dwaling dezelfde is als bij non-conformiteit.
De uitzondering op de hoofdregel laat zich zien bij een professionele koper. Een gemeente verkocht een monumentaal pand aan een projectontwikkelaar en verzweeg een archiefstuk waaruit bleek dat bij een verbouwing in 1976 asbesthoudende Picalplaten waren gebruikt. Toch kreeg de ontwikkelaar zijn saneringskosten van € 197.230 niet vergoed. Het inventarisatierapport wees vier concrete locaties aan met een redelijk vermoeden van niet direct waarneembaar asbest en noemde destructief onderzoek noodzakelijk, en in artikel 4 van de koopovereenkomst hadden partijen dat onderzoek bij de koper gelegd, met een ontbindingsrecht bij saneringskosten van € 30.000 of hoger. Het hof Den Haag liet de vraag of de gemeente haar mededelingsplicht schond in het midden: de onderzoeksplicht prevaleerde, mede omdat beide partijen professionele marktpartijen waren. Daardoor kon de gemeente zich met succes op de contractuele exoneratie beroepen en bekrachtigde het hof het vonnis van de rechtbank Rotterdam.
Vraag 3: wat is er in de koopakte over asbest afgesproken?
De akte bepaalt hoe ver de verklaringen en de exoneraties reiken. De verklaring dat aan de verkoper niet bekend is of asbest is verwerkt, telt mee als inhoudelijke uitlating: het hof Amsterdam merkte haar aan als een mededeling over de zaak in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW, dan wel een inlichting in de zin van artikel 6:228 BW, en het feit dat zij in een standaardakte staat ontneemt haar dat karakter niet. Is de verklaring juist, dan werkt zij in het voordeel van de verkoper, want dan mag de koper van een woning uit de jaren zeventig geen asbestvrije levering verwachten. Is zij onjuist, dan keert zij zich tegen hem.
Een afzonderlijke asbestclausule met een vrijwaring dekt minder dan zij suggereert. In de Haarlemse zaak waren partijen het erover eens dat die clausule ziet op asbest dat het normale gebruik niet in de weg staat; voor asbest dat het normale gebruik wél belemmert, bleef de verkoper op grond van artikel 6.3 aansprakelijk voor de herstelkosten.
Bij de ouderdomsclausule hangt alles aan de formulering. Het hof Amsterdam legde een clausule die opende met de ouderdom van de woning restrictief uit langs de Haviltex-maatstaf: alleen gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom komen voor risico van de koper, zodat schade door een ondeskundige badkamerverbouwing bij de verkoper bleef. Een ruime uitleg zou de garantie van artikel 6.3 immers volledig uithollen, omdat de opsomming in de clausule niet limitatief was. De rechtbank Noord-Holland kwam tot het tegendeel bij een clausule die daarnaast bepaalde dat de verkoper niet aansprakelijk kan worden gesteld voor het geheel of ten dele ontbreken van eigenschappen voor normaal en bijzonder gebruik. Dat de clausule niet letterlijk naar artikel 6.3 verwees, stond niet in de weg aan de uitleg dat zij die garantie alsnog wegnam: een algemene exoneratie, ook voor ernstige verborgen gebreken. De NVM onderscheidt die varianten zelf op haar website, en de koper had ingestemd met toevoeging van de clausule aan de standaardakte zonder erover te onderhandelen. Het beroep erop was niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, want vergaande beperking is de kern van een exoneratiebeding.
Vraag 4: heeft de koper tijdig onderzocht en geklaagd?
Wie te laat klaagt, verliest ook een sterke zaak. Artikel 7:23 BW eist kennisgeving binnen bekwame tijd na ontdekking en laat de vordering twee jaar na die kennisgeving verjaren. De rechtbank Limburg zette in een asbestzaak over varkensstallen uiteen dat de klachtplicht niet alleen wanprestatie en ontbinding treft, maar ook vorderingen uit onrechtmatige daad, dwaling en bedrog die feitelijk op hetzelfde gebrek zijn gegrond. Een creatieve grondslagkeuze omzeilt de klachtplicht dus niet: de klacht over de kelderwanden sneuvelde in alle varianten, terwijl de asbestvordering overleefde doordat de verjaring telkens tijdig was gestuit.
Bij de vraag of tijdig is geklaagd, weegt zwaar of de verkoper is benadeeld. Een koper die de gebreken kort na de levering ontdekte, vervolgens maanden liet doorbouwen en de verkoper pas na grotendeels voltooid herstel aansprak, klaagde te laat: de verkoper was de mogelijkheid ontnomen zelf onderzoek te doen. In Haarlem pakte dat andersom uit. De koper had het asbest eerst laten verwijderen en pas daarna aangeschreven, en dat was strikt genomen te laat, maar niet was gebleken dat de verkoper tot nakoming bereid zou zijn geweest of dat een ander bedrijf het goedkoper had gedaan. Zonder benadeling geen geslaagd beroep op de te late ingebrekestelling. Het hof Amsterdam voegde daaraan toe dat een koper mag afgaan op geruststellende mededelingen van de verkoper en niet verplicht is direct kostbaar en ingrijpend onderzoek te starten op de enkele mededeling van een buurman.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers van oudere woningen?
Voor een koper is een bouwkundige keuring die asbest signaleert het begin van het onderzoek. Wijst het rapport op mogelijke asbest elders, dan is een gerichte asbestinventarisatie de logische vervolgstap, of een uitdrukkelijke regeling in de koopovereenkomst over kostenverdeling of ontbinding. Onderhandelen over alleen de al bekende bevindingen brengt het risico voor de rest bij de koper. Wordt na levering asbest aangetroffen, dan verdient de verkoper eerst een schriftelijke melding en de gelegenheid tot eigen onderzoek, vóórdat de saneerder komt.
Voor een verkoper is de vragenlijst het grootste risico. Wat van een huurder, een buurman of een aannemer is gehoord, hoort in de mededeling thuis, ook wanneer de verkoper het asbest zelf ongevaarlijk acht. Een onbekendheidsverklaring die achteraf onjuist blijkt, haalt het verweer dat de koper zelf had moeten onderzoeken onderuit, en dan is zelfs de vraag of het normale gebruik werd belemmerd niet meer nodig om de vordering te laten slagen. Wie het risico wil beperken, kiest de clausulevariant bewust: de ouderdomsclausule die de beperking aan de ouderdom koppelt dekt aanzienlijk minder dan de variant die de aansprakelijkheid voor normaal gebruik zonder meer uitsluit. Welke stappen een koper daarna moet zetten, en binnen welke termijn, staat in verborgen gebreken na de koop van een woning.
Veelgestelde vragen
Is asbest in een woning altijd non-conformiteit?
Nee. Beslissend is of het asbest het normale gebruik belemmert. Hechtgebonden asbest in wanden en asbesthoudend vloerzeil doen dat volgens de geanalyseerde uitspraken wel, omdat boren, een stopcontact vervangen of vloerbedekking vervangen tot normaal gebruik horen. Asbest in dakbeschot dat intact blijft en niet wordt bewerkt, hoeft dat niet te betekenen.
Wie betaalt de sanering van asbest in de tuin of de bodem?
De verkoper, als de asbest zo dicht onder het oppervlak zit dat zij bij tuinonderhoud wordt blootgelegd en daarom moet worden verwijderd. Dan staat zij aan normaal gebruik als woonhuis in de weg. Artikel 7:17 BW vereist daarvoor niet dat de verkoper van de asbest wist; een wettelijk saneringsgebod is evenmin nodig.
Sluit een ouderdoms- of asbestclausule de aansprakelijkheid voor asbest uit?
Dat hangt van de tekst af. Een ouderdomsclausule die de beperking aan de ouderdom van de woning koppelt, wordt restrictief uitgelegd en dekt geen gebreken met een andere oorzaak. Een variant die de aansprakelijkheid voor het ontbreken van eigenschappen voor normaal gebruik zonder meer uitsluit, geldt als algemene exoneratie, ook zonder letterlijke verwijzing naar artikel 6.3. Een asbestclausule met vrijwaring ziet doorgaans op asbest dat het normale gebruik niet belemmert.
Aangehaalde rechtspraak
Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2008:BF0407 (14 november 2008, mededelingsplicht prevaleert boven onderzoeksplicht, behoudens bijzondere omstandigheden).
Gerechtshoven: ECLI:NL:GHAMS:2014:14 (7 januari 2014, onjuiste onbekendheidsverklaring; onderzoeksplicht niet tegen te werpen) en ECLI:NL:GHAMS:2015:1831 (12 mei 2015, eindarrest, schade € 23.083,50 met aftrek nieuw voor oud); ECLI:NL:GHAMS:2019:4501 (17 december 2019, restrictieve uitleg ouderdomsclausule); ECLI:NL:GHDHA:2021:1311 (1 juni 2021, onderzoeksplicht professionele koper prevaleert).
Rechtbanken: ECLI:NL:RBNHO:2026:1749 (Alkmaar, 25 februari 2026, asbestzeil non-conform maar kenbaar); ECLI:NL:RBNHO:2025:7111 (Haarlem, 18 juni 2025, boren en plinten vallen onder normaal gebruik); ECLI:NL:RBOVE:2023:553 (Zwolle, 8 februari 2023, verzwegen asbest in dakbeschot); ECLI:NL:RBNHO:2022:6528 (Haarlem, 13 juli 2022, geen wetenschap verkoper, onderzoeksplicht professionele koper); ECLI:NL:RBLIM:2021:4494 (Roermond, 4 mei 2021, klachtplicht en stuiting); ECLI:NL:RBNHO:2020:9039 (Alkmaar, 4 november 2020, ouderdomsclausule als algemene exoneratie); ECLI:NL:RBLIM:2020:5958 (Roermond, 12 augustus 2020, asbest in dakbeschot zonder non-conformiteit); ECLI:NL:RBROT:2019:9004 (Rotterdam, 6 november 2019, eerste aanleg Hollandia-gebouw); ECLI:NL:RBROT:2017:9271 (Rotterdam, 1 november 2017, asbest in de tuinbodem).