Vervangende machtiging voor nieuwbouw in de tuin
Appartementseigenaren bouwen B&B zonder formeel VvE-besluit
Twee appartementseigenaren in Purmerend realiseren een B&B op de plek van oude garageboxen in hun tuin. De VvE — met slechts drie leden — verzet zich en vordert verwijdering. Het hof bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter en verleent de vervangende machtiging.
Het perceel werd in 2014 gesplitst in drie appartementsrechten. In de splitsingsakte was een aanvulling opgenomen op artikel 25 van het Modelreglement 2006: de privégedeelten mogen worden geëxploiteerd als pension- of kamerverhuurbedrijf. De eigenaren bespraken hun B&B-plannen vanaf 2021 in de VvE-vergaderingen. Aanvankelijk plaatsten de overige leden alleen praktische kanttekeningen over parkeren en privacy.
Pas in juni 2023 — nadat de garageboxen al waren gesloopt, het beton gestort en de muren geplaatst — keerde de VvE-voorzitter zich formeel tegen de bouw. De VvE sommeerde tot verwijdering en kondigde een boete aan. De eigenaren verzochten daarop een vervangende machtiging bij de kantonrechter.
Hof: bouw op privégedeelte vergt geen wijziging splitsingsakte
De VvE voerde aan dat de garageboxen doelbewust buiten de splitsing waren gehouden en dat de bouw de breukdelen en onderhoudsverplichtingen verstoort. Het hof verwerpt dit. Voor de vraag wat privé is en wat gemeenschappelijk, telt uitsluitend de objectieve uitleg van de splitsingsstukken. De tuin is met een dikke lijn op de tekening ingetekend — dat is privé. De garageboxen stonden in die tuin en waren niet apart als gemeenschappelijk aangeduid. Derden mogen daaruit afleiden dat alles binnen die lijn tot het privégedeelte behoort.
Omdat de bouw plaatsvindt binnen het bestaande privégedeelte, treedt geen goederenrechtelijke verschuiving op. De splitsingsakte hoeft niet te worden gewijzigd. Artikel 17 van het Modelreglement — over gemeenschappelijke delen — ziet op “het gebouw dat in de splitsing is betrokken”, niet op een nieuw bijgebouw in de tuin. De VvE krijgt er dus geen onderhoudsverplichtingen bij.
Ook de exploitatie als B&B behoeft geen aparte toestemming. De aanvulling op artikel 25 staat exploitatie als pension- of kamerverhuurbedrijf toe op “privé gedeelten” — zonder beperking tot de woning. De VvE had ten slotte ook geen redelijke grond voor weigering: het ongenoegen over het ontbreken van een formeel besluit is onvoldoende, temeer nu de overige leden jarenlang op de hoogte waren en pas laat bezwaar maakten.
Wat betekent dit voor appartementseigenaren die willen verbouwen?
Dit arrest bevestigt dat nieuwbouw op het privégedeelte mogelijk is via een vervangende machtiging zolang er geen goederenrechtelijke wijziging optreedt. De objectieve uitleg van de splitsingsstukken is beslissend — niet wat de splitsers destijds bedoelden of bespraken. Appartementseigenaren die een bijgebouw willen realiseren doen er goed aan te verifiëren dat hun bouwplannen binnen het ingetekende privégedeelte vallen.
Het hof maakt ook duidelijk dat een formeel VvE-besluit niet altijd vereist is om de weg van artikel 5:121 BW te bewandelen. Bij een kleine VvE waar de stemverhoudingen vastliggen, mag de eigenaar rechtstreeks naar de rechter. Meer over VvE-geschillen en appartementsrecht is te lezen op de pagina Real Estate & Construction. Zie ook de eerdere publicatie over kascommissiegebreken bij VvE-besluiten.
Veelgestelde vragen
Wanneer is wijziging van de splitsingsakte nodig bij een verbouwing?
Wijziging is vereist als de verbouwing leidt tot een goederenrechtelijke verschuiving — bijvoorbeeld als gemeenschappelijk terrein privé wordt, of als de grenzen tussen appartementsrechten verschuiven. Bouw binnen het bestaande privégedeelte vereist geen wijziging, ook niet als het uiterlijk van het complex verandert.
Kan een VvE-lid een vervangende machtiging aanvragen zonder formeel vergaderbesluit?
Ja, als vaststaat dat een formeel verzoek aan de vergadering zinloos is. Bij een kleine VvE waar de stemverhoudingen vastliggen en de andere leden zich al tegen het plan hebben uitgesproken, hoeft de eigenaar geen vergaderbesluit af te wachten (vgl. HR 25 juni 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1022).
Mag een appartementseigenaar een B&B exploiteren zonder toestemming van de VvE?
Dat hangt af van de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. In deze zaak stond de akte exploitatie als pension- of kamerverhuurbedrijf uitdrukkelijk toe op alle privégedeelten. Zonder zo’n bepaling is toestemming van de vergadering doorgaans vereist op grond van artikel 25 Modelreglement 2006.
ECLI:NL:GHAMS:2026:774, Gerechtshof Amsterdam, 17 maart 2026
Aangehaalde rechtspraak
Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1993:ZC1022
Gerechtshoven: ECLI:NL:GHAMS:2026:774