Huurder uitkopen om een woning leeg te verkopen
Een verhuurder kan een huurder uitkopen, maar alleen met diens instemming, want verkoop is in de regel geen opzeggingsgrond. Die instemming houdt stand als de huurder weet wat hij opgeeft en tijd had om na te denken. In Den Haag strandde een afspraak die de huurster zonder voorbereiding tekende. Hieronder: wat de rechter toetst, wie tekent en de aanpak.
Hof Den Haag: beëindigingsformulier tijdens woningcontrole houdt geen stand
Het hof Den Haag bekrachtigde op 15 september 2020 een vonnis van de kantonrechter Rotterdam: de beëindigingsovereenkomst was vernietigd en de huurster mocht in de woning blijven. Zij huurde sinds april 2016 voor onbepaalde tijd, voor EUR 775 per maand. De verhuurder wilde verkopen: volgens zijn eigen e-mail kon hij geen andere woning kopen zolang deze verhuurd was (hof Den Haag 2020, r.o. 1.1, 1.13, 2.6 en 5.1).
Op 1 november 2018 schreef hij haar via WhatsApp dat hij als verhuurder "wettelijk verplicht" was de woning periodiek te controleren op strafbare feiten. Bij het bezoek drie dagen later legde hij een formulier voor dat hij al had voorbereid, met de voorgedrukte zin dat de huurovereenkomst "zal worden ontbonden". Met de hand kwamen er een einddatum bij, 1 maart 2019, een toezegging dat hij zou helpen zoeken naar andere woonruimte, en de mogelijkheid om eerder te vertrekken. Een vergoeding noemde het formulier niet. Zij tekende. Acht dagen later schreef zij dat zij overdonderd was, de woning niet kwijt wilde en de overeenkomst vernietigde (hof Den Haag 2020, r.o. 1.3-1.5 en 1.12).
Waarom verkoop geen opzeggingsgrond is bij woonruimte
Het hof legt uit waarom de verhuurder met een formulier kwam: wat hem "in feite" te doen stond, was opzeggen, en dat kon hij als verhuurder niet eenzijdig (hof Den Haag 2020, r.o. 4.3-4.4). In het huurrecht voor woonruimte mag een verhuurder alleen opzeggen op een van de gronden van artikel 7:274 lid 1 BW. Een opzegging op een andere grond is nietig (artikel 7:271 lid 5 BW). De grond die het dichtst bij verkoop ligt, dringend eigen gebruik, sluit "vervreemding van de gehuurde woonruimte" met zoveel woorden uit.
Sinds 1 juli 2024 kent de wet één verkoopgrond, en die is smal. Zij geldt alleen voor een particulier die niet meer dan één woning verhuurt en die woning zelf minstens twee jaar bewoonde vlak voordat de huur inging. Het huurcontract moet uitdrukkelijk bepalen dat hij na de afgesproken termijn mag opzeggen om te verkopen, en sinds de ingang mogen niet meer dan twee jaar zijn verstreken (artikel 7:274 lid 1 sub h en lid 7 BW). Wie meer dan één woning verhuurt, valt erbuiten.
Buiten die ene grond helpt een verkoopclausule in het huurcontract niet. Een beding dat de huur bij verkoop zonder opzegging laat eindigen, is nietig (artikel 7:271 lid 8 BW). Een vermelding dat de woning tijdelijk wordt verhuurd omdat zij verkocht moet worden, ontneemt de huurder zijn bescherming evenmin (voorzieningenrechter Alkmaar 2016, r.o. 5.5). Ook de redelijkheid biedt weinig uitweg: alleen onder zeer bijzondere omstandigheden is een beroep op huurbescherming onaanvaardbaar (voorzieningenrechter Alkmaar 2016, r.o. 5.8). Het hof Amsterdam oordeelde in maart 2024 over een verhuurder onder bewind, met schulden, die leeg wilde verkopen. Het beroep van de huurster op haar huurbescherming was niet onaanvaardbaar, mede omdat verkoop in verhuurde staat zijn schulden grotendeels dekte. Dat zij een verhuiskostenvergoeding had afgeslagen, deed aan haar belang niet af (hof Amsterdam 2024, r.o. 3.8 en 3.10).
Wat overblijft is de uitzondering die de wet zelf maakt: de beschermingsregels gelden niet "indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan" (artikel 7:271 lid 10 BW, tot 1 juli 2024 lid 8). Afdwingen kan de verhuurder dat niet. Een huurder "kan niet gedwongen worden om een overeenkomst te sluiten die ertoe strekt dat hij de woning verlaat en afstand doet van de huurbescherming" (hof Den Haag 2022, r.o. 6.17). De verhuurder die leeg wil verkopen, heeft dus een handtekening nodig die standhoudt.
Huurbescherming opgeven moet een weloverwogen keuze zijn
In de zaak van het formulier stelde het hof voorop dat bij beëindiging met wederzijds goedvinden de huurbescherming eindigt. Dan moet wel "duidelijk" zijn dat de huurder het goed vindt dat de huur, "inclusief (verder) recht op huurbescherming", eindigt. Daaraan schoot het formulier tekort. Zwaar woog dat de verhuurder het bezoek als controle aankondigde, terwijl hij het formulier al had opgemaakt: de huurster kon niet vooraf nadenken. Haar directe bereidheid kwam voort uit begrip voor zijn situatie, zonder advies van iemand anders, en was volgens het hof "lichtzinnig (niet weloverwogen)". Niets wees erop dat blijven als reële mogelijkheid was besproken. Het formulier liet alleen tekenen of niet tekenen (hof Den Haag 2020, r.o. 4.2 en 4.5-4.6).
Het hof noemde dat misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW). De verhuurder had haar van een beëindiging "zonder (termijn voor) beraad" moeten weerhouden, of haar uitdrukkelijk moeten wijzen op het prijsgeven van haar huurbescherming. Ook als zij, zoals de verhuurder stelde, mondig was en ervaring had met colportage, maakte dat geen verschil. De situatie voldeed volgens het hof ook aan de eisen van dwaling (artikel 6:228 BW; hof Den Haag 2020, r.o. 4.7 en 4.9).
Ook tijd tussen brief en handtekening redt een beëindiging niet als de huurder kwetsbaar is en de verhuurder dat weet. De kantonrechter Rotterdam vernietigde in december 2022 een beëindiging die een huurster drie weken na ontvangst van de brief had getekend. De verhuurder had een gesprek over een bouwkundig rapport aangekondigd en daarin ook beëindiging ter sprake gebracht. Zijn brief noemde een verhuisvergoeding van EUR 6.250, "vastgesteld door de Nederlandse overheid". De huurster, inmiddels 85, zorgde voor haar zus, die net was gevallen en geopereerd, en dat wist hij. Hij had zich ervan moeten vergewissen dat zij besefte dat zij haar huurbescherming prijsgaf, en haar moeten aanraden de brief met een juridisch adviseur of haar kinderen te bespreken. Hij had haar wel aan het tekenen herinnerd, maar ook daarna niet gevraagd of zij wist waarvoor zij had getekend (kantonrechter Rotterdam 2022, r.o. 2.8 en 4.3-4.5).
Dat het ook goed kan gaan, liet de kantonrechter Rotterdam in juli 2026 zien. Een student vroeg na een opzegging, en na overleg met familie en huisgenoten, of hij tot 1 september 2024 mocht blijven. Daarna werkte hij mee aan de voorinspectie. De verhuurster mocht erop vertrouwen dat hij instemde. Daarbij woog mee dat hij tijd had gehad om te overleggen, dat er geen druk was uitgeoefend, dat zijn huurcontract vermeldde dat hij huurbescherming had, en dat de verhuurster onervaren was en geen juridische hulp had ingeschakeld. Die onervarenheid woog ook mee bij het afwijzen van dwaling en misbruik van omstandigheden (kantonrechter Rotterdam 2026, r.o. 2.8-2.10, 2.13 en 2.15). Een verhuurder die het huurrecht kent of zich laat adviseren, heeft dat argument niet.
Beëindigingsovereenkomst: hoe, wanneer en door wie
Wie zich op een beëindiging beroept, moet die kunnen bewijzen (kantonrechter Alkmaar 2022, r.o. 4.2). Bereidheid om te vertrekken is nog geen instemming: een huurster die voorstelde om tegen EUR 8.000 te vertrekken en de akkoordbrief weigerde te tekenen, had niet onvoorwaardelijk ingestemd (voorzieningenrechter Alkmaar 2016, r.o. 2.5-2.6 en 5.3). Wat telt is een onvoorwaardelijke instemming met een vaste einddatum. De wet stelt geen vormeis; een getekend stuk maakt het bewijs eenvoudig.
De afspraak moet zijn gemaakt nadat de huur is ingegaan. Afstand van huurbescherming kan pas als de huurder die bescherming heeft; een andere uitleg zou ertoe kunnen leiden dat hij "niet in volledige vrijheid afstand van zijn rechten doet" (kantonrechter Utrecht in kort geding 2024, r.o. 3.12). Een afspraak over vertrek in het huurcontract zelf geldt dus niet als beëindiging met wederzijds goedvinden.
Tekenen moet iedere huurder. De echtgenoot of geregistreerde partner die in de woning zijn hoofdverblijf heeft, is van rechtswege medehuurder, ook als hij niet op het contract staat. Eindigt de huur alleen ten aanzien van de huurder, dan wordt de medehuurder huurder (artikel 7:266 lid 1 en 3 BW). Een overeenkomst die alleen de huurder tekent, maakt de woning dus niet leeg zolang zijn partner er woont. Tekenen alle huurders, dan zijn zij elk voor het geheel gehouden de woning leeg op te leveren, ook wie al vertrokken is (kantonrechter Utrecht 2024, r.o. 2.4-2.6). Heeft een onderhuurder zijn hoofdverblijf in een zelfstandige woning, dan eindigt zijn huur niet mee. De verhuurder zet de onderhuur voort en kan alleen binnen zes maanden, en op beperkte gronden, aan de rechter vragen die te beëindigen (artikel 7:269 BW).
Als de huurder op de einddatum niet vertrekt
Ook met een getekende afspraak heeft de verhuurder een vonnis nodig om te ontruimen, en de ontruiming zelf doet de deurwaarder (kantonrechter Utrecht 2024, r.o. 2.3). In kort geding wordt ontruiming van woonruimte alleen toegewezen als zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter dat ook zal doen (kantonrechter Utrecht in kort geding 2024, r.o. 3.3). Een voorwaardelijke instemming was voor ontruiming niet genoeg (voorzieningenrechter Alkmaar 2016, r.o. 5.1 en 5.3).
Staat de afspraak vast, dan houdt de rechter partijen eraan. Een instemming die de verhuurder heeft ontvangen, kan de huurder niet eenzijdig intrekken (kantonrechter Rotterdam 2019, r.o. 5.2). Vanaf de einddatum is een vergoeding verschuldigd tot de woning leeg is, daar gelijk aan de huur (kantonrechter Utrecht 2024, r.o. 2.8-2.9). Omgekeerd is een afgesproken vertrekpremie verschuldigd: een verhuurder die stelde later een lager bedrag te hebben afgesproken, kreeg geen gelijk (hof Amsterdam 2016, r.o. 3.2-3.5).
Wat betekent dit voor een verhuurder die wil verkopen?
Begin per woning met wie er woont: de huurder, een partner met hoofdverblijf in de woning, medehuurders en onderhuurders. Kijk ook naar de huurprijs, want een uitkoopaanbod kan de huurder bij een adviseur brengen. Die kan ontdekken dat eerdere huurverhogingen niet volgens de wet zijn aangezegd, waarna de huur omlaag gaat en de verhuurder een deel van de te veel betaalde huur terugbetaalt (kantonrechter Haarlem 2016, r.o. 2.9, 8.2-8.7 en dictum 10.8-10.9).
De ruimte voor een premie zit in het verschil tussen de waarde leeg en verhuurd. In de zaak van de verhuurder onder bewind was de woning verhuurd getaxeerd op EUR 431.000 en leeg op EUR 735.000 (hof Amsterdam 2024, r.o. 2.9). Komt er geen akkoord, dan kan de verhuurder verhuurd verkopen. De huur gaat over op de koper (artikel 7:226 BW), en die koper kan de eerste drie jaar na de mededeling van de overdracht geen dringend eigen gebruik inroepen (artikel 7:274 lid 5 sub b BW).
Wie na vertrek leeg verkoopt, houdt rekening met opkoopbescherming. Heeft de gemeente die ingesteld, dan mag de koper van een leeg geleverde goedkope of middeldure woning in het aangewezen gebied die de eerste vier jaar alleen met een vergunning verhuren (artikel 41 Huisvestingswet 2014). Staat de woning in afwachting van de verkoop leeg, dan kan de gemeente tijdelijke verhuur zonder huurbescherming toestaan, voor in totaal ten hoogste vijf jaar (artikel 15 lid 1 sub d en lid 6 Leegstandwet).
Kondig het gesprek over vertrek aan als wat het is, en leg het voorstel schriftelijk voor met een ruime bedenktijd. Raad de huurder aan het met een adviseur te bespreken; wie die kosten vergoedt, maakt dat advies laagdrempelig. Zet in de overeenkomst zelf dat de huurder huurbescherming heeft, dat hij vrij is om te weigeren en dat hij ook kan blijven. Stuur geen herinneringen om te tekenen. Leg een vaste einddatum vast, de staat waarin de woning wordt opgeleverd en een vergoeding bij te laat vertrek, gelijk aan de huur of met een maximum: een boete van EUR 100 per dag zonder maximum werd vernietigd (kantonrechter Enschede 2026, r.o. 4.17). Betaal de premie, of het grootste deel ervan, bij de sleuteloverdracht, en spreek pas daarna een leveringsdatum met een koper af.
Wat de verhuurder voor de huurder doet, doet hij ook voor zichzelf. Hoe beter de huurder weet wat hij opgeeft, hoe kleiner de kans dat de afspraak later sneuvelt. Wie zich bij het onderhandelen door een advocaat laat bijstaan, kan zich achteraf moeilijk op dwaling over het recht beroepen (kantonrechter Rotterdam 2023, r.o. 4.7). In de besproken uitspraken hield de afspraak stand waar de huurder had kunnen overleggen, en sneuvelde zij waar hij werd overvallen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel vertrekpremie krijgt een huurder bij verkoop?
De wet noemt voor vrijwillig vertrek geen bedrag; een ijkpunt is de minimumbijdrage bij renovatie, sinds 28 februari 2026 EUR 7.926 (artikel 7:275 BW). Spreek finale kwijting af, anders kan het duurder uitvallen: huurders aanvaardden EUR 5.000 onder voorbehoud van hun huurcommissiezaak, en de verhuurder moest daarnaast te veel betaalde huur en de borg terugbetalen (hof Amsterdam 2016, r.o. 2.1.10, 3.2 en 3.11).
Moet een huurder meewerken aan bezichtigingen als de woning te koop staat?
Ja. Een huurder moet een te-koopbord dulden en belangstellenden de gelegenheid geven de woning te bezichtigen (artikel 7:223 BW). Die medewerking zegt niets over instemming met vertrek. Een huurster werkte mee aan vele bezichtigingen, en toch stond niet vast dat zij had ingestemd met vertrek (voorzieningenrechter Alkmaar 2016, r.o. 2.3 en 5.3).
Hoe lang kan een huurder een beëindigingsovereenkomst nog aanvechten?
Een vordering tot vernietiging verjaart bij misbruik van omstandigheden drie jaar nadat de invloed daarvan ophield, bij dwaling drie jaar na ontdekking (artikel 3:52 BW). Vordert de verhuurder op grond van de overeenkomst ontruiming, dan kan de huurder zich als verweer altijd op de vernietigingsgrond beroepen (artikel 3:51 lid 3 BW; vgl. kantonrechter Rotterdam 2022, r.o. 4.5).
Aangehaalde rechtspraak
Gerechtshoven: ECLI:NL:GHDHA:2020:1633 (Den Haag, 15 september 2020, r.o. 1.1-1.13, 4.2-4.9 en 5.1; beëindigingsovereenkomst vernietigd wegens misbruik van omstandigheden: onaangekondigd voorgelegd, zonder bedenktijd, zonder wijzen op het prijsgeven van huurbescherming, ook dwaling); ECLI:NL:GHAMS:2024:689 (Amsterdam, 19 maart 2024, r.o. 2.9 en 3.8-3.12; beroep op huurbescherming niet onaanvaardbaar bij verhuurder die leeg wil verkopen, verkoop in verhuurde staat dekt de schulden grotendeels); ECLI:NL:GHDHA:2022:1637 (Den Haag, 13 september 2022, r.o. 6.17; huurder kan niet worden gedwongen een overeenkomst te sluiten waarbij hij de woning verlaat en afstand doet van huurbescherming); ECLI:NL:GHAMS:2016:4117 (Amsterdam, 11 oktober 2016, r.o. 2.1.10, 3.2-3.5 en 3.11; vonnis bekrachtigd: vertrekvergoeding van EUR 5.000 uit een per e-mail onder voorbehoud aanvaarde beëindigingsafspraak verschuldigd, latere verlaging onvoldoende onderbouwd).
Rechtbanken: ECLI:NL:RBROT:2026:11324 (Rotterdam, 24 juli 2026, r.o. 2.8-2.15; instemming met opzegging leidt tot beëindiging met wederzijds goedvinden, onervaren verhuurder, geen dwaling of misbruik); ECLI:NL:RBOVE:2026:3638 (Overijssel, Enschede, 16 juni 2026, r.o. 4.17-4.18; boetebeding van EUR 100 per dag zonder maximum vernietigd, gebruiksvergoeding beperkt tot de huur); ECLI:NL:RBMNE:2024:2829 (Midden-Nederland, Utrecht, 13 maart 2024, r.o. 2.3-2.9; medehuurders hoofdelijk gehouden tot ontruiming na beëindigingsovereenkomst, ontruiming door de deurwaarder, gebruiksvergoeding); ECLI:NL:RBMNE:2024:1524 (Midden-Nederland, Utrecht, kort geding, 13 maart 2024, r.o. 3.3 en 3.12; afstand van huurbescherming pas mogelijk na ingang van de huur waarop zij ziet, maatstaf ontruiming in kort geding); ECLI:NL:RBROT:2023:650 (Rotterdam, 13 januari 2023, r.o. 4.6-4.8; vaststellingsovereenkomst over vertrek met bijstand van een advocaat, beroep op dwaling en misbruik faalt); ECLI:NL:RBROT:2022:11458 (Rotterdam, 30 december 2022, r.o. 2.8 en 4.2-4.5; beëindiging vernietigd wegens misbruik van omstandigheden, verhuurder had zich moeten vergewissen en advies moeten aanraden); ECLI:NL:RBNHO:2022:5677 (Noord-Holland, Alkmaar, 22 juni 2022, r.o. 4.2-4.12; bewijslast van een beëindigingsafspraak ligt bij de verhuurder die zich erop beroept); ECLI:NL:RBROT:2019:7133 (Rotterdam, 6 september 2019, r.o. 5.2-5.3; ontvangen instemming met opzegging niet eenzijdig intrekbaar); ECLI:NL:RBNHO:2016:11254 (Noord-Holland, Alkmaar, kort geding, 26 september 2016, r.o. 2.3-2.6 en 5.1-5.8; instemming moet onvoorwaardelijk zijn, verkoopdoel in het contract maakt de huur niet tot huur van korte duur); ECLI:NL:RBNHO:2016:4076 (Noord-Holland, Haarlem, 18 mei 2016, r.o. 2.9 en 8.2-8.7, dictum 10.8-10.9; na een afgeslagen uitkoopaanbod bleken eerdere huurverhogingen ongeldig, huur verlaagd en terugbetaling).