Tijdelijke huur voor specifieke groepen en de grenzen van huurbescherming
Gemeente verhuurt sociale huurwoning als 'tweede kans' via onderhuur
De kantonrechter Noord-Holland (zittingsplaats Zaanstad) heeft op 14 april 2026 in kort geding de ontruiming van een sociale huurwoning afgewezen. Een gemeente had die woning als 'tweede kans' aan een huurder verhuurd, maar slaagde er niet in de huur rechtsgeldig te beëindigen. De achtergrond is een uit de hand gelopen woonsituatie.
De huurder huurde de woning sinds 2015 van woningcorporatie Parteon. Door verzameldrang raakte de woning sterk vervuild en ontstond brandgevaar; de gemeente legde in september 2024 een last onder bestuursdwang op. Parteon startte een ontruimingskortgeding, dat eindigde in een schikking: de huur met Parteon zou eindigen en de huurder zou via een zorginstelling een andere woning krijgen, met begeleiding en een evaluatie na twaalf maanden.
Omdat geen zorginstelling bereid was als huurder en onderverhuurder op te treden, nam de gemeente die rol op zich. Zij huurde de woning van Parteon en verhuurde deze onder aan de huurder. In het schriftelijke contract werd verwezen naar een 'tweedekanscontract' op grond van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Toen de evaluatie negatief uitviel, zegde de gemeente de onderhuur op tegen 9 februari 2026 en vorderde ontruiming, met als grondslag dat de huur door het verstrijken van de bepaalde tijd was geëindigd.
Kantonrechter: het Besluit specifieke groepen moet strikt worden uitgelegd
De hoofdregel is dat huur van woonruimte voor bepaalde tijd niet eindigt door het enkele verstrijken van die tijd (art. 7:271 lid 1 BW). Opzegging kan alleen op de in de wet genoemde gronden (art. 7:272 lid 1 BW). Op die huurbescherming bestaat een uitzondering voor tijdelijke contracten van maximaal twee jaar met specifieke groepen huurders, aangewezen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Eén van die groepen is de huurder met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat.
Omdat deze regeling een uitzondering op de huurbescherming vormt, legt de kantonrechter haar strikt uit: de enkele benaming 'tweedekanscontract' is onvoldoende. Op drie punten ging het mis. Ten eerste was de gemeente niet de eerdere verhuurder, dat was Parteon, zodat van een tweede kans bij dezelfde verhuurder geen sprake was. Ten tweede was de eerdere huur met Parteon geëindigd door een schikking en niet door rechterlijke beëindiging wegens ernstige overlast; onvoldoende was gesteld dat een ontruiming zeer waarschijnlijk zou zijn toegewezen. Ten derde ging het om een onderhuurovereenkomst, terwijl het Besluit uitgaat van een reguliere huurovereenkomst.
De conclusie is dat van de wettelijke huurbescherming niet rechtsgeldig is afgeweken, zodat de huur niet per 9 februari 2026 is geëindigd en de huurder niet zonder recht of titel in de woning verbleef. Daar komt bij dat de onderhuur van een zelfstandige woning bij het einde van de hoofdhuur van rechtswege wordt voortgezet door de verhuurder, hier Parteon (art. 7:269 lid 1 BW). Ook langs die weg ontbrak een grond voor ontruiming. De gemeente werd in de proceskosten van € 1.009 veroordeeld.
Wat betekent dit voor verhuurders die een tweede kans willen bieden?
Goedbedoelde maatwerkconstructies binnen het huurrecht sneuvelen als ze niet precies binnen de wettelijke uitzondering passen. Wie een tweede-kans-huurovereenkomst wil aangaan, moet zelf de verhuurder zijn die de huurder een nieuwe kans geeft, en moet kunnen onderbouwen dat het eerdere contract via de rechter of via een gedwongen vertrek wegens ernstige overlast is geëindigd. Een onderhuurconstructie via een derde valt buiten de regeling.
Gemeenten en corporaties die kwetsbare huurders willen helpen, doen er daarom goed aan de constructie vooraf juridisch te toetsen. Past zij niet binnen het Besluit specifieke groepen, dan ontstaat ongewild een huurovereenkomst met volledige huurbescherming, precies het tegenovergestelde van de beoogde tijdelijkheid.
Veelgestelde vragen
Wanneer eindigt een tijdelijk huurcontract voor woonruimte automatisch?
In beginsel niet. Huur van woonruimte voor bepaalde tijd eindigt op grond van art. 7:271 lid 1 BW niet door het enkele verstrijken van de termijn; de huurder houdt huurbescherming. Alleen voor wettelijk aangewezen situaties, zoals korte contracten van maximaal twee jaar of de specifieke groepen uit het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, geldt een uitzondering.
Wat is een tweede-kans-huurovereenkomst?
Het is een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar voor een huurder van wie een eerder contract wegens ernstige overlast is beëindigd, doorgaans via de rechter of een gedwongen vertrek. De categorie staat in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst en vormt een uitzondering op de huurbescherming, die strikt wordt uitgelegd.
Wat gebeurt er met een onderhuurder als de hoofdhuur eindigt?
Bij een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt de onderhuur op grond van art. 7:269 lid 1 BW van rechtswege voortgezet door de verhuurder. Die kan binnen zes maanden bij de rechter beëindiging vorderen op de in de wet genoemde gronden (art. 7:269 lid 2 BW).
Rechtbank Noord-Holland (kanton, zittingsplaats Zaanstad) 14 april 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:3990.
Aangehaalde rechtspraak
Rechtbanken: ECLI:NL:RBNHO:2026:3990