Dringend eigen gebruik bij sociale huurwoningen
Kantonrechter Amsterdam beëindigt sociale huur van huurder met twee koopwoningen
Een huurder van woningcorporatie Ymere raakt zijn sociale huurwoning kwijt omdat hij intussen zelf onroerend goed bezit. De kantonrechter Amsterdam bepaalt op 27 maart 2025 dat de huurovereenkomst eindigt per 1 september 2025 wegens dringend eigen gebruik.
De huurder huurde de woning sinds oktober 2014 voor € 495,29 per maand. Bij het aangaan van de huur bezat hij geen andere woning. Daarna kocht hij drie woningen — in 2016, 2021 en 2024 — waarvan hij er in juli 2024 één weer verkocht. Twee koopwoningen bleven over, die hij verhuurde, deels contant en zonder schriftelijk contract.
Ymere is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet en moet sociale huurwoningen toewijzen aan mensen die door een laag inkomen niet zelf in woonruimte kunnen voorzien. In de regio Amsterdam is de gemiddelde wachttijd voor zo'n woning ruim dertien jaar. Ymere zegde de huur op 10 juni 2024 op met een beroep op dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW).
Verhuur aan de doelgroep telt als "eigen gebruik"
De kantonrechter loopt drie vragen langs. Eerst: is hier sprake van "eigen gebruik"? Uit vaste rechtspraak volgt dat eigen gebruik niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf omvat, maar ook verhuur aan een ander wanneer daarmee de statutaire doelstelling van de verhuurder wordt gediend. De wet noemt in de artikelen 7:274a tot 7:274f BW al specifieke doelgroepen — gehandicapten, ouderen, jongeren en studenten — maar die opsomming is niet limitatief. Ook de groep "mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning" kan onder de generieke grond van eigen gebruik vallen.
Daarmee erkent de kantonrechter een doelgroep die de wetgever niet met zoveel woorden heeft benoemd. Is dat rechterlijke creativiteit? De wetgever codificeerde immers vier specifieke doelgroepen in de artikelen 7:274a tot 7:274f BW. Toch is de stap verdedigbaar: eigen gebruik omvat volgens vaste rechtspraak elke verhuur die de statutaire doelstelling dient, en het toewijzen aan de sociale doelgroep ís de kerntaak van een corporatie. Het nieuwe zit niet in de leer, maar in de toepassing — voor het eerst wordt een zittende huurder verdreven wegens eigen woningbezit. Juist die verankering in de wettelijke taak begrenst het vonnis: voor een commerciële verhuurder, zonder volkshuisvestelijke doelstelling, gaat deze redenering niet op.
Daarbij maakt de kantonrechter een scherp onderscheid. Een te hoog inkomen (de zogenoemde scheefhuurder) rechtvaardigt geen opzegging: daarvoor kent de wet de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ook eigen vermogen telt niet mee, want vermogen wordt bij het aangaan van de huur niet getoetst. Bezit van een eigen woning is echter wél relevant, en blijft dat ook nadat de huur is ingegaan. Er vindt dus geen vermogenstoets plaats, maar de vraag of de huurder nog tot de doelgroep behoort.
Vervolgens toetst de kantonrechter de dringendheid en weegt hij de belangen. De maatstaf komt uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie ECLI:NL:HR:2023:931, met conclusie A-G ECLI:NL:PHR:2023:232): de verhuurder moet (artikel 7:271 lid 4 jo. artikel 7:274 lid 1 sub c BW) aannemelijk maken dat hij het gehuurde zó dringend nodig heeft dat, alle belangen naar billijkheid afgewogen, voortzetting niet van hem kan worden gevergd, én dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De wachttijd van dertien jaar en de wettelijke taak van Ymere geven een zwaarwegend belang; uit onderzoek blijkt dat nog ongeveer duizend huurders met een koopwoning in beeld zijn. Ten slotte moet er andere passende woonruimte zijn: de huurder onderbouwde onvoldoende dat zijn eigen koopwoningen niet passend zouden zijn. Omdat de huurder mogelijk eerst zijn eigen huurders moet laten vertrekken, stelt de kantonrechter de einddatum ruim op 1 september 2025.
Wat betekent dit voor woningcorporaties en huurders?
Voor woningcorporaties opent dit vonnis een route om scheefwonen door eigenwoningbezit aan te pakken zonder nieuwe wetgeving. De sleutel is de statutaire doelstelling: wie kan aantonen dat de woning nodig is om aan de wettelijke toewijzingstaak te voldoen, kan de generieke grond van dringend eigen gebruik inzetten. De onderbouwing is beslissend. In ECLI:NL:GHARL:2023:5824 strandde een beroep op dringend eigen gebruik juist omdat de verhuurder de urgentie niet aannemelijk maakte. Onderbouw de dringendheid daarom met concrete cijfers over wachttijden. Het vonnis laat bovendien zien dat Ymere haar huurdersbestand systematisch naloopt op woningbezit: het onderzoek bracht circa duizend huurders met een koopwoning in beeld. Voor huurders met een tweede woning betekent dit dat de kans op controle reëel is, en dat andere corporaties deze route waarschijnlijk gaan volgen.
Voor huurders is de les dat huurbescherming geen absoluut recht is. Wie zelf over passende woonruimte beschikt, kan die bescherming verliezen — óók als de sociale huurwoning ooit terecht is toegewezen. Wel blijft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:272 BW van kracht tot onherroepelijk over de beëindiging is beslist; het vonnis werd daarom niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit is bovendien een vonnis van de kantonrechter in eerste aanleg; hoger beroep of een oordeel van de Hoge Raad kan de lijn nog bijstellen. Meer over de grenzen van huurbescherming staat in de expertise huurrecht en vastgoed van Prime Law.
Veelgestelde vragen
Kan een woningcorporatie mijn sociale huurwoning opzeggen als ik een koopwoning heb?
Dat kan onder omstandigheden. De kantonrechter Amsterdam oordeelde dat een corporatie zich op dringend eigen gebruik mag beroepen wanneer de huurder door eigenwoningbezit niet meer tot de doelgroep behoort en de woning nodig is voor de wettelijke toewijzingstaak. Er is een belangenafweging nodig en er moet andere passende woonruimte zijn.
Telt mijn spaargeld of vermogen ook mee bij zo'n opzegging?
Nee. De kantonrechter maakt uitdrukkelijk onderscheid: eigen vermogen speelt geen rol, omdat dit bij het aangaan van de huur niet werd getoetst. Alleen het bezit van een eigen woning is relevant. Een te hoog inkomen leidt evenmin tot opzegging; daarvoor bestaat de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Wat is dringend eigen gebruik bij huur van woonruimte?
Dringend eigen gebruik is een opzeggingsgrond uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De verhuurder moet aannemelijk maken dat hij de woning zó dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat voortzetting van de huur, alle belangen afgewogen, niet van hem kan worden gevergd. Dat eigen gebruik hoeft geen gebruik door de verhuurder zelf te zijn: ook verhuur aan een ander kan hieronder vallen als dat de statutaire doelstelling dient.
Rechtbank Amsterdam 27 maart 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:2080 (WR 2025/83; TvPP 2025/51, m.nt. R. de Grave).
Aangehaalde rechtspraak
Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2023:931
Parket bij de Hoge Raad: ECLI:NL:PHR:2023:232
Gerechtshoven: ECLI:NL:GHARL:2023:5824
Rechtbanken: ECLI:NL:RBAMS:2025:2080