Slecht huurderschap en huurregime bij B&B-verhuur
B&B-exploitant verliest op beide fronten na jarenlange overlast
Een verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst met RS&V (Relaxed Apartments), een B&B-exploitant die al vanaf 2017 een pand in Noord-Holland huurt voor € 3.139,24 per maand exclusief btw. RS&V exploiteerde de B&B volledig op afstand, zonder beheerder ter plaatse. De kantonrechter geeft de verhuurder op alle fronten gelijk.
De overlast was concreet en structureel. Gasten die de toegangscode voor de achtergelegen poort niet konden invoeren, belden aan bij de buurvrouw of spraken de verhuurder rechtstreeks aan. De feitelijk leidinggevende van RS&V verbleef regelmatig in het buitenland; weliswaar waren volgens RS&V regelmatig een schoonmaker en een onderhoudsman in het pand aanwezig, maar geen beheerder die ter plaatse kon ingrijpen bij overlast. De buurvrouw verklaarde dat de overlast al jaren aanhield.
RS&V betoogde dat gasten de feitelijk leidinggevende 24/7 telefonisch konden bereiken en dat negen van de tien gasten zonder problemen binnenkwamen. De kantonrechter was niet overtuigd: de overlast droeg een structureel en ernstig karakter, RS&V wist dit al langere tijd en had voldoende gelegenheid gehad om in te grijpen.
Geen lokaal beheer leidt tot ontbinding — geen receptie leidt tot 7:230a BW
Op grond van artikel 7:213 BW moet een huurder zich gedragen als een goed huurder — ook ten aanzien van de omgeving, als de overlast zijn oorsprong vindt in het huurderschap. RS&V had geen lokale vertegenwoordiger die de door gasten veroorzaakte overlast kon voorkomen of direct oplossen. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt RS&V tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening, inclusief overdracht van de omgevingsvergunning voor de B&B-exploitatie. De door de verhuurder gevorderde doorbetaling van de huur tot februari 2027 wijst de kantonrechter echter af: omdat de verhuurder zelf de B&B wilde gaan exploiteren, was van schade door gemiste huurtermijnen geen sprake.
In reconventie vorderde RS&V een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van € 107.000 op grond van artikel 7:297 BW. Dat artikel geldt uitsluitend bij 7:290-bedrijfsruimte — de beschermde categorie voor detailhandel en horeca — maar alleen als er een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is.
De B&B van RS&V had geen receptie, geen ontbijtzaal en geen vrij toegankelijke ruimte. Gasten kwamen uitsluitend binnen via een code die zij na reservering ontvingen. De kantonrechter kwalificeert het gehuurde daardoor als 7:230a-bedrijfsruimte. Artikel 7:297 BW is daarop niet van toepassing. De vordering van € 107.000 wordt volledig afgewezen.
Wat betekent dit voor B&B-exploitanten en verhuurders van short-stay panden?
Voor verhuurders bevestigt deze uitspraak dat de rechter verder kijkt dan tijdige huurbetaling: de wijze waarop de exploitatie is ingericht kan zelfstandig een ontbindingsgrond opleveren. Cruciaal was hier dat de verhuurder een dossier had opgebouwd — schriftelijke klachten, sommaties en verklaringen van omwonenden. Zonder dat dossier was de structurele overlast waarschijnlijk niet aantoonbaar geweest.
Voor B&B-exploitanten en short-stay-huurders zit het grootste risico in de huurregimekwalificatie. De kop van de huurovereenkomst — hier stond expliciet ‘7:290 BW’ vermeld — is niet doorslaggevend; de feitelijke inrichting van het gehuurde wel. Wie denkt beschermd te zijn door 7:290 BW maar geen publiek toegankelijk lokaal heeft, staat bij beëindiging zonder vangnet — ongeacht wat er in het contract staat. Exploitanten die hun B&B uitsluitend via een toegangscode laten functioneren, moeten zich realiseren dat zij geen aanspraak kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. En wie lokaal beheer wil inrichten dat wél aan de norm van artikel 7:213 BW voldoet, moet denken aan een aanspreekbare beheerder ter plaatse die bij incidenten direct kan ingrijpen — niet slechts een telefonische bereikbaarheidslijn.
Veelgestelde vragen
Wanneer valt een B&B onder artikel 7:290 BW in plaats van 7:230a BW?
Een B&B valt onder artikel 7:290 BW als er een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is — denk aan een receptie of restaurantruimte die ook voor niet-gasten bereikbaar is. Heeft de B&B geen publiek toegankelijke ruimte en zijn gasten uitsluitend welkom na reservering via een code, dan kwalificeert het gehuurde als 7:230a-bedrijfsruimte en geldt geen sterke huurbescherming.
Wat is slecht huurderschap en wanneer levert het ontbinding op?
Op grond van artikel 7:213 BW moet een huurder zich als een goed huurder gedragen, ook in de omgeving van het gehuurde. Structurele overlast door gasten — zonder dat de huurder ingrijpt terwijl hij daarvoor de gelegenheid had — levert een tekortkoming op die ontbinding rechtvaardigt. Eenmalige incidenten zijn doorgaans onvoldoende; een patroon van ernstige en aanhoudende overlast wel.
Heeft een huurder van 7:230a-bedrijfsruimte recht op een verhuiskostenvergoeding?
Nee. De verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van artikel 7:297 BW geldt uitsluitend bij 7:290-bedrijfsruimte. Huurders van 7:230a-bedrijfsruimte — zoals short-stay-appartementen, ateliers of opslagruimten — kunnen geen aanspraak maken op deze vergoeding bij beëindiging van de huurovereenkomst, ook niet bij ontbinding wegens wanprestatie.
ECLI:NL:RBNHO:2026:1502, Rechtbank Noord-Holland (kantonrechter), 4 februari 2026
Aangehaalde rechtspraak
Rechtbanken: ECLI:NL:RBNHO:2026:1502