Huurkwalificatie bedrijfsruimte: stalling of winkel?
Autobedrijf verliest pand na opzegging als 7:230a-bedrijfsruimte
Een huurder exploiteert ruim twintig jaar een autobedrijf in een gehuurde bedrijfsruimte in Rotterdam. Wanneer de nieuwe verhuurders de huur opzeggen, stelt de huurder dat het pand kwalificeert als 7:290-bedrijfsruimte, met de bijbehorende opzegbescherming. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter: de opzegging is rechtsgeldig.
De huurovereenkomst uit 2002 vermeldt in de kop expliciet “niet ex artikel 7A:1624 BW” (nu artikel 7:290 BW). De bestemmingsclausule beperkt het gebruik tot “stalling/showroom ruimte voor automobielen”. Reparaties, schadeherstel en opslag van milieubelastende stoffen zijn uitdrukkelijk verboden. Over autoverkoop staat niets in het contract.
De huurder voert aan dat hij vanaf het begin auto’s heeft verkocht vanuit het pand, met medeweten van de verhuurder. Hij overlegt verklaringen van een klant, een buurman en een omwonende die bevestigen dat er autoverkoop plaatsvond. De verhuurder schreef in 2013 zelfs: “wij hebben u steeds vanaf het begin toegestaan om auto’s te verkopen.”
Hof: gedogen is geen instemming met bestemmingswijziging
Het hof legt de huurovereenkomst uit aan de hand van tekst, totstandkoming en inrichting. De contractstekst wijst ondubbelzinnig naar een 7:230a-bestemming. De kop sluit 7:290-bedrijfsruimte expliciet uit. Het woord “verkoop” of “autohandel” komt nergens voor. De oorspronkelijke verhuurder verklaart schriftelijk dat stalling de bedoeling was en weigert een andersluidende verklaring te tekenen.
Het kernpunt is de brief uit 2013 waarin de verhuurder schrijft autoverkoop te hebben “toegestaan”. Het hof leest dit als gedoogbeleid: de toevoeging “zodat u de huur makkelijker zou kunnen betalen” maakt duidelijk dat het geen bestemmingswijziging was. Feitelijk ander gebruik doet het huurregime niet automatisch verkleuren. Daarvoor is instemming van beide partijen met een bestemmingswijziging vereist. Stilzitten of gedogen is onvoldoende, zeker als het contract schriftelijke toestemming voor bestemmingswijziging eist.
Ten overvloede overweegt het hof dat zelfs bij een dubbele bestemming het overwegend gebruik bepalend is. De huurder onderbouwt niet dat het pand overwegend voor verkoop werd gebruikt: geen verkoopfacturen, geen advertenties met het adres, en de KvK-inschrijving vermeldt verkoop alleen bij andere vestigingen.
Welke lessen volgen uit dit arrest voor huurders en verhuurders?
Dit arrest onderstreept het belang van de contractstekst bij de kwalificatie van bedrijfsruimte. Een huurder die jarenlang een andere activiteit ontplooit dan contractueel afgesproken, kan daar geen huurrechtelijke bescherming aan ontlenen zolang de verhuurder niet actief heeft ingestemd met een bestemmingswijziging. Verhuurders die ander gebruik gedogen doen er goed aan dat gedogen schriftelijk te begrenzen. Een onzorgvuldige brief kan de discussie onnodig compliceren.
Voor huurders die menen dat hun pand onder het 7:290-regime valt, is het zaak de verkoopbestemming al bij aanvang van de huur vast te leggen. Achteraf bewijzen dat het pand overwegend voor verkoop werd gebruikt is een zware bewijslast, zoals dit arrest laat zien. Zie ook de pagina Real Estate & Construction en de eerdere publicatie over boetebedingen bij huurovereenkomsten.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen 7:290- en 7:230a-bedrijfsruimte?
Artikel 7:290 BW beschermt huurders van bedrijfsruimte bestemd voor kleinhandel, horeca of ambacht met een voor het publiek toegankelijk lokaal. De huurder geniet vergaande opzegbescherming. Artikel 7:230a BW geldt voor alle overige bedrijfsruimte, zoals kantoren, opslagruimte en stallingsruimte, waar de bescherming beperkt is tot ontruimingsbescherming.
Kan feitelijk verkoopgebruik het huurregime doen veranderen?
Niet automatisch. Verkleuring van het huurregime vereist dat beide partijen instemmen met de bestemmingswijziging. Louter gedogen of stilzitten door de verhuurder is onvoldoende, vooral als het contract een schriftelijkheidsvereiste voor bestemmingswijziging bevat. Een stilzwijgende instemming is niet uitgesloten maar kan niet snel worden aangenomen als dat het regime in het nadeel van de verhuurder wijzigt.
Hoe wordt overwegend gebruik vastgesteld bij een gemengde bestemming?
Bij een bedrijfsruimte met een dubbele bestemming is bepalend voor welk doel het pand in overwegende mate wordt gebruikt. Daarvoor zijn concrete aanwijzingen nodig: verkoopfacturen, advertenties met het adres, en een inrichting die op verkoop wijst. Een accountantsverklaring over de totale omzet van het bedrijf is onvoldoende als niet vaststaat welk pand die omzet genereerde.
ECLI:NL:GHDHA:2025:1854, Gerechtshof Den Haag, 2 september 2025
Aangehaalde rechtspraak
Gerechtshoven: ECLI:NL:GHDHA:2025:1854