Waarborgsom en verrekening in het huurrecht
Verhuurder houdt borgsom in na incident in woongebouw
De huurder huurde van oktober 2020 tot mei 2025 een onzelfstandige woonruimte in Utrecht van TW De Ravel B.V. Bij aanvang betaalde zij € 400 waarborgsom; bij een interne verhuizing naar een andere kamer kwam daar € 194 bij. Na het einde van de huur weigerde De Ravel de totale borgsom van € 594 terug te betalen.
De reden: een incident op 27 maart 2025. De Ravel verrekende de waarborgsom met de tijdsbesteding — manuren — die medewerkers van gebouwbeheerder Gold Groep en van De Ravel zelf aan de afhandeling van dat incident hadden besteed. Beide partijen hadden een eigen lezing van wat er die avond was gebeurd, maar de kantonrechter laat de feitelijke toedracht uitdrukkelijk in het midden.
Kantonrechter: manuren zijn geen herstelkosten aan het gehuurde
Artikel 7:261b BW begrenst waarvoor een verhuurder de waarborgsom mag aanwenden: uitsluitend aantoonbare kosten voor herstel van schade aan het gehuurde en betalingsachterstand. Voorwaarde is bovendien dat de verhuurder de huurder hiervan schriftelijk in kennis stelt met een volledige kostenspecificatie.
De manuren die De Ravel opvoerde passen niet in dat kader. Het betrof geen fysiek herstel aan de woonruimte en evenmin een huurachterstand — het waren interne personeelskosten voor incidentafhandeling. De Ravel betoogde dat de waarborgsom ook schade dekt die voortvloeit uit een tekortkoming van de huurder, maar de kantonrechter oordeelt dat dit nu juist niet is wat artikel 7:261b BW bepaalt.
Het beroep van De Ravel op artikel 9 lid 1 van de huurovereenkomst — dat ruimere verrekening zou toestaan — baat haar evenmin. Artikel 7:261b BW is dwingend recht op grond van artikel 7:265 BW: afwijking ten nadele van de huurder is niet toegestaan, ongeacht wat het contract zegt.
Wat betekent dit voor verhuurders van woonruimte?
Dit vonnis bevestigt dat de wettelijke opsomming in artikel 7:261b BW limitatief is. Verhuurders die de waarborgsom willen aanspreken voor iets anders dan fysieke schade aan het gehuurde of achterstallige huur, zullen dat via een aparte procedure moeten vorderen — niet via verrekening met de borgsom. Contractuele bepalingen die ruimere verrekening toestaan zijn nietig voor zover zij afwijken van de dwingendrechtelijke norm. De Ravel werd veroordeeld tot terugbetaling van de volledige € 594, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 15 mei 2025, plus € 89,10 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 708,35 aan proceskosten.
Het is een bescheiden vordering, maar de principiële reikwijdte is breed. Veel verhuurders hanteren vergelijkbare borgsom-bepalingen die verder gaan dan de wet toelaat. Zie ook de analyse over huurbeding en huurderbescherming en onze expertise Commercial Litigation.
Veelgestelde vragen
Waarvoor mag een verhuurder de waarborgsom gebruiken?
Artikel 7:261b BW beperkt verrekening tot twee categorieën: aantoonbare kosten voor herstel van schade aan het gehuurde en betalingsachterstand van de huurder. Andere schadeposten — zoals personeelskosten, juridische kosten of inkomstenderving — vallen daar niet onder en mogen niet met de borgsom worden verrekend.
Kan een huurcontract de verrekeningsmogelijkheden van de waarborgsom uitbreiden?
Nee. Artikel 7:261b BW is dwingend recht (artikel 7:265 BW). Contractuele bepalingen die de verhuurder ruimere verrekeningsmogelijkheden geven dan de wet toestaat, zijn nietig voor zover zij ten nadele van de huurder afwijken. De verhuurder in deze zaak beriep zich tevergeefs op een contractueel beding.
Binnen welke termijn moet een verhuurder de waarborgsom terugbetalen?
De wet schrijft geen expliciete termijn voor, maar de verhuurder moet de waarborgsom na het einde van de huur terugbetalen, verminderd met eventuele toegestane verrekeningen. Doet hij dat niet, dan loopt wettelijke rente en riskeert hij een veroordeling in buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, zoals in deze zaak.
Rechtbank Midden-Nederland 25 februari 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:855.
Aangehaalde rechtspraak
Rechtbanken: ECLI:NL:RBMNE:2026:855
Lees ook
- Huurrecht: woon- en bedrijfsruimte, opzegging en gebreken
- Huurbeding houdt geen stand tegen huurders die eerder waren dan de hypotheek
- Hof corrigeert toerekening betaling en begrenst executie boetebeding huurovereenkomst
- B&B op afstand beheerd: ontbinding en geen verhuisvergoeding
- Real Estate & Construction — meer over dit rechtsgebied