Huurbeding en executieveiling bij bestaande huurovereenkomsten
Hypotheekhouder wil huurders uit rijksmonument zetten bij executie
Een Duitse hypotheekhouder verzocht het gerechtshof Amsterdam verlof om het huurbeding in te roepen tegen de huurders van een rijksmonument. De eigenaar — een Curaçaose vennootschap — had sinds september 2023 geen rente meer betaald op twee geldleningen van oorspronkelijk € 4,9 miljoen. Het hof bekrachtigde de afwijzing, maar op geheel andere gronden dan de voorzieningenrechter.
De huurders waren vijf kinderen van de bestuurder van de eigenaar. Vier van hen huurden het pand sinds 25 september 2003; het vijfde kind werd in 2016 op het contract bijgeschreven. De hypotheekakte met het huurbeding dateerde van 27 oktober 2003 — ruim een maand later dan de huurovereenkomst.
De vordering op de eigenaar was in de loop der jaren meermalen overgedragen: eerst van de oorspronkelijke bank naar een debiteurenopkoper, vervolgens naar de Duitse appellante. Toen de eigenaar stopte met betalen, legde de hypotheekhouder executoriaal derdenbeslag onder een van de kinderen. Dat leidde tot een verklaringsprocedure die eindigde in een schikking.
In die schikking bevestigde de advocaat van de hypotheekhouder “in de toekomst geen procedures gerelateerd aan de huur te starten” tegen de kinderen. De voorzieningenrechter las hierin een blokkade voor het inroepen van het huurbeding en wees het verzoek af. Drie dagen na de bevestiging zegde de hypotheekhouder het huurbeding alsnog aan.
Hof: schikkingsafspraak sluit huurbeding niet uit, maar huur dateert van vóór hypotheek
Het hof paste de Haviltex-maatstaf toe met extra gewicht voor de taalkundige betekenis, omdat twee advocaten de afspraak hadden opgesteld. De formulering was “zeer kort, zeer algemeen” en bevatte geen verwijzing naar het huurbeding. Uitsluiting zou verstrekkende gevolgen hebben gehad: de hypotheekhouder zou niet alleen haar recht verliezen maar ook haar wettelijke plicht onder artikel 3:264 BW niet meer kunnen nakomen.
Het hof oordeelde dat de kinderen niet hadden mogen begrijpen dat de afspraak zo ver reikte. Er bestond voor hen geen aanwijzing dat de hypotheekhouder bereid was dat verstrekkende gevolg te aanvaarden. Hadden zij die uitleg gewild, dan hadden zij dat uitdrukkelijk in de afspraak moeten laten opnemen. De grief van de hypotheekhouder slaagde.
Toch bekrachtigde het hof de beschikking — op grond van de devolutieve werking. De huurovereenkomst uit 2003 was eerder gesloten dan de hypotheekakte. Op grond van artikel 3:264 lid 4 BW kan het huurbeding niet worden ingeroepen tegen huurders aan wie reeds was verhuurd bij vestiging van de hypotheek. De hypotheekhouder betwistte de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst, maar het hof achtte het bestaan daarvan voorshands aannemelijk op basis van het overgelegde afschrift.
Dat het hypotheekdossier van de oorspronkelijke bank de huurovereenkomst niet meer bevatte, deed niet af aan het bestaan ervan — het dossier was aantoonbaar onvolledig. Ook het vijfde kind dat in 2016 op het contract was bijgeschreven genoot bescherming: het hof kwalificeerde de bijschrijving als een beperkte nieuwe verhuring op niet meer bezwarende voorwaarden in de zin van artikel 3:264 lid 4 BW.
Wat betekent dit voor hypotheekhouders en huurders bij executie?
Voor hypotheekhouders is de les tweeledig. Wees precies bij het vastleggen van schikkingsafspraken. Een vage toezegging om “geen procedures te starten” kan — ondanks de gunstige uitleg in dit arrest — in een andere context worden opgerekt tot een volledige blokkade van het huurbeding. Wie dat recht wil behouden, sluit het expliciet uit in de schikkingstekst.
Reconstrueer daarnaast vóór executie het volledige hypotheekdossier en verifieer of er al huurovereenkomsten bestonden vóór de hypotheekvestiging. Onvolledigheid van het bankdossier werkt in het nadeel van de hypotheekhouder — niet van de huurder. Het hof eist in deze spoedprocedure geen sluitend bewijs van de huurder; een afschrift van de overeenkomst volstaat voorshands.
Voor huurders bevestigt dit arrest dat de bescherming van artikel 3:264 lid 4 BW robuust is. Zelfs bij een onvolledig bankdossier en een keten van cessies houdt een huurovereenkomst van vóór de hypotheek stand. Lees ook de eerdere analyse over executie en huurovereenkomsten.
Meer over dit rechtsgebied: Real Estate & Construction
Veelgestelde vragen
Wanneer beschermt artikel 3:264 lid 4 BW de huurder tegen het huurbeding?
De bescherming geldt wanneer de huurovereenkomst al bestond op het moment dat de hypotheek met het huurbeding werd gevestigd. De huurder hoeft niet aan te tonen dat de bank van de verhuur wist of daarmee instemde. Het gaat om de chronologische volgorde: eerst huur, dan hypotheek. Bijschrijving van een nieuwe huurder op het bestaande contract kan onder voorwaarden eveneens beschermd zijn.
Is het inroepen van een huurbeding verplicht bij executie?
Artikel 3:264 BW geeft de hypotheekhouder de bevoegdheid het huurbeding in te roepen. In de praktijk is dat bij executie vrijwel altijd geboden om de veilingopbrengst te maximaliseren — kopers willen zekerheid over huurvrije levering. Het Hof Amsterdam kwalificeert het in dit arrest zelfs als een wettelijke plicht waarvan slechts in bijzondere gevallen kan worden afgezien.
Kan een schikkingsafspraak tussen advocaten het huurbeding blokkeren?
Dat hangt af van de formulering. In dit arrest oordeelde het hof dat een vage afspraak om “geen procedures te starten” het huurbeding niet uitsloot, mede vanwege de verstrekkende gevolgen die dat zou hebben. Wie het huurbeding wil uitsluiten via een schikking, moet dat uitdrukkelijk en ondubbelzinnig opnemen in de overeenkomst.
Gerechtshof Amsterdam 3 maart 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:582.
Aangehaalde rechtspraak
Gerechtshoven: ECLI:NL:GHAMS:2026:582