Inleiding
Wie een appartement bezit, is van rechtswege lid van de vereniging van eigenaars (VvE). De VvE beheert de gemeenschappelijke gedeelten en neemt haar beslissingen in de vergadering van eigenaars. Geschillen ontstaan doorgaans over de geldigheid van een besluit, over het onderhoud en de bijdragen, of over het gebruik van een privégedeelte. De splitsingsakte en het splitsingsreglement vormen het kader waaraan alles wordt getoetst.
De splitsingsakte en haar uitleg
De splitsingsakte, met het daarin opgenomen reglement, bepaalt wat gemeenschappelijk is, wat privé is en wat wel en niet is toegestaan. Omdat de akte in de openbare registers is ingeschreven en ook latere kopers bindt, wordt zij naar objectieve maatstaven uitgelegd: beslissend is wat uit de akte zelf en de bijbehorende tekeningen naar objectieve maatstaven volgt, niet wat individuele eigenaren bedoeld zouden hebben. Zo moest de Hoge Raad recent uitleggen of de splitsingsakte toestemming voor verhuur van een appartement vereiste (HR 6 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1809).
Besluiten: nietig of vernietigbaar
Een besluit van de VvE kan nietig zijn of vernietigbaar. Nietig is een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte (art. 2:14 BW); vernietigbaar is een besluit dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, met het reglement of met de regels over de totstandkoming, zoals de oproeping en het quorum (art. 5:130 BW jo. art. 2:15 BW). Aan die oproepingsregels worden praktische eisen gesteld: de Hoge Raad aanvaardde dat een oproeping per e-mail rechtsgeldig kan zijn wanneer het reglement dat niet uitsluit en de communicatie tussen de eigenaar en de VvE steeds per e-mail verliep (HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1535). Vernietiging moet binnen één maand na kennisneming aan de kantonrechter worden gevraagd. Die korte termijn is fataal: wie te laat is, zit aan het besluit vast.
Vervangende machtiging
Weigert de vergadering toestemming voor iets waarvoor die nodig is, bijvoorbeeld een verbouwing aan een privégedeelte of een wijziging van het gebruik, dan kan de kantonrechter op verzoek een vervangende machtiging verlenen (art. 5:121 BW). De rechter toetst of de weigering zonder redelijke grond is gegeven of dat de verzoeker een zwaarwegend belang heeft. Zo kan een impasse in de vergadering worden doorbroken.
Onderhoud, bijdragen en het bestuur
De VvE moet de gemeenschappelijke gedeelten onderhouden en daarvoor een reservefonds aanhouden (art. 5:126 BW). Geschillen gaan over achterstallige bijdragen, over de vraag of iets tot het gemeenschappelijke of het privégedeelte behoort, en over het functioneren van het bestuur. Het toezicht op het bestuur en de juiste vaststelling van de jaarstukken bepalen of een bijdrage of een décharge standhoudt.
Wat de uitkomst bepaalt
De uitkomst wordt zelden bepaald door één regel, maar door de splitsingsakte, de naleving van de formele regels bij de besluitvorming en de fatale termijn van één maand voor vernietiging. Wie een besluit wil aanvechten, moet snel handelen en de gebreken in de totstandkoming scherp benoemen. Wie een besluit wil laten standhouden, zorgt vooraf dat de oproeping, het quorum en de meerderheid op orde zijn.