Schade aan het naburige pand: zorgvuldig (ver)bouwen is niet altijd genoeg

Schade door (ver)bouwwerkzaamheden

Een pand begint te scheuren terwijl naast de deur een kelder de grond in wordt gedrukt. De etalageruit springt. De aannemer had een bouwveiligheidsplan, een monitoringsplan en een nulmeting, en hield zich daaraan. Twee instanties wezen de vordering van de buurman af, waarna de Hoge Raad het arrest van het hof vernietigde. In een latere zaak leverde de route die dat arrest opende een voorschot van € 29.840,60 op. Hieronder het arrest, waaruit het risico moet blijken, de ingang waarop vorderingen sneuvelen, en wat een eigenaar met schade daaraan heeft.

Schade alleen is niet genoeg, een aanmerkelijk risico wel

De Hoge Raad van 12 januari 2024, bekend als het afzinkkelder-arrest, deed twee dingen tegelijk. De eerste beslissing was ongunstig voor de benadeelde eigenaar. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 6:162 BW volgt dat van een inbreuk op een recht niet reeds sprake is doordat een gedraging zaaksbeschadiging als voorzienbaar gevolg heeft. Een risicoaansprakelijkheid voor schade aan andermans zaak bestaat dus niet. Wie beschadigt, handelt pas onrechtmatig als hij een norm heeft geschonden die ertoe strekt zulke schade te voorkomen (r.o. 3.1.2).

De tweede beslissing ging de andere kant op. Het hof had vastgesteld dat de aannemer zowel de voorbereiding als de uitvoering voldoende zorgvuldig had aangepakt. Er lag een bouwveiligheidsplan, er was een monitoringsplan met signaal- en actiewaarden, er was een nulmeting van het naburige pand gemaakt en de fundering daarvan was ingemeten en met proefsleuven onderzocht. Toen de waarden werden overschreden en een obstakel werd geraakt, legde de aannemer het werk stil, overlegde met verzekeraar en deskundigen en liet groutinjecties aanbrengen. Dat alles bij elkaar maakte volgens het hof dat van onzorgvuldig handelen geen sprake was, en daarmee sneuvelde de vordering.

De Hoge Raad las diezelfde vaststellingen anders. Juist daaruit volgde dat aan de werkzaamheden een aanmerkelijk risico verbonden was dat aan het pand van de buurman schade zou worden toegebracht, ook indien maatregelen werden getroffen en zorgvuldig werd gewerkt. Verwezenlijkt dat risico zich, dan kan niet zonder meer worden aanvaard dat de benadeelde die schade zelf draagt. Drie gezichtspunten wogen mee (r.o. 3.2.2). Het werk diende het belang van de aannemer en zijn opdrachtgever en leverde de buurman geen voordeel op. De schade behoort niet zonder meer tot wat een derde bij bouwwerkzaamheden van een ander moet dulden. En het lag veeleer op de weg van de aannemer zich tegen aansprakelijkheid voor schade aan derden te verzekeren. Ook bij voldoende maatregelen en zorgvuldige uitvoering kan de aannemer dus aansprakelijk zijn (r.o. 3.2.3).

Ook de opdrachtgever bleef in beeld. Zijn ontslag van aansprakelijkheid berustte mede op het met succes bestreden oordeel over de aannemer en kon daarom niet in stand blijven (r.o. 3.3). Over zijn aansprakelijkheid zelf besliste de Hoge Raad niet; de zaak ging naar het hof Arnhem-Leeuwarden, net als de samenhangende vrijwaringszaak tussen aannemer en opdrachtgever.

De lagere rechtspraak heeft die vraag inmiddels wel beantwoord. Het hof Den Haag bekrachtigde op 8 september 2026 een vonnis waarin de rechtbank voorop had gesteld dat het arrest ook geldt voor de beoordeling van de aansprakelijkheid van de opdrachtgever (r.o. 4.4). Die rechtbank Den Haag had de opdrachtgevers hoofdelijk aansprakelijk verklaard en tot een voorschot van € 82.092,96 veroordeeld, nadat zij op basis van een door haar benoemd deskundigenbericht had geconcludeerd dat aan het werk een aanmerkelijk risico kleefde en dat afdoende voorzorgsmaatregelen niet mogelijk waren, op het gezamenlijk uitvoeren van funderingsherstel na (r.o. 2.8). Wie alleen de aannemer aanspreekt, laat een partij liggen.

Let bij het naslaan op het nummer. Die Haagse uitspraken knopen aan bij het arrest van dezelfde dag in de vrijwaringszaak, ECLI:NL:HR:2024:20, en niet bij het arrest in de hoofdzaak. Een zoekopdracht op alleen dat laatste nummer mist die hele lijn. Van de verwijzing naar het hof Arnhem-Leeuwarden is overigens nog geen uitspraak gepubliceerd.

Waaruit het aanmerkelijke risico moet blijken

De Hoge Raad heeft niet gedefinieerd wanneer een risico aanmerkelijk is, zoals de rechtbank Rotterdam in juni 2024 opmerkte (r.o. 4.14). De drempel is wel ouder dan 2024. De conclusie wijst op een arrest uit 1973, waarin een ontgraving een zo grote kans op verzakking van het buurpand meebracht dat de opdrachtgever daarmee rekening diende te houden, met de uitdrukkelijke kanttekening dat niet elke kans daarvoor volstaat (nr. 3.63). De geanalyseerde uitspraken wijzen drie vindplaatsen aan waaruit die kans kan blijken: de voorbereidingsstukken van de partij die het werk uitvoerde of liet uitvoeren, het oordeel van een door de rechter benoemde deskundige, en bij sommige werkzaamheden de aard van het werk zelf.

In het arrest zelf kwam het risico uit het bouwveiligheidsplan van de aannemer, waarin stond dat risicovolle werkzaamheden zouden worden uitgevoerd die mogelijk tot schade in de omgeving konden leiden. In de Rotterdamse zaak, over het wegpompen van grondwater voor de aanleg van een drinkwaterleiding, kwam het uit een rapport dat de opdrachtgever vóór aanvang had laten opstellen en dat klip en klaar vermeldde dat schade aan gebouwen door zakking van de bodem niet was uit te sluiten (r.o. 4.12). Daar kwam bij dat het werk veel langer duurde dan gepland, waardoor de bodemdaling volgens de berekeningen bijna verdubbelde van de voorspelde ruim één tot ruim twee centimeter naar 24 tot 43 millimeter (r.o. 4.15). De rechtbank verklaarde de aannemer en de opdrachtgever hoofdelijk aansprakelijk, wees een voorschot van € 29.840,60 toe en liet de begroting van de rest van de schade aan een aparte procedure over (dictum 5.2 en 5.3).

Zwijgen die voorbereidingsstukken, dan is de zaak nog niet verloren. In een tussenvonnis van de rechtbank Limburg van september 2024 stond juist vast dat in de door de aannemer overgelegde adviesrapporten niets specifieks was vermeld over risico's op schade aan de belendende panden, en dat aan de adviseurs daar ook niet naar was gevraagd (r.o. 2.15). De door de rechtbank benoemde deskundige oordeelde vervolgens dat ook bij voldoende zorgvuldig werken niet aannemelijk was dat die panden geen schade hadden opgelopen, gelet op hun ouderdom, het gesloopte buurpand en de grondgesteldheid. Dat maakte de weg vrij voor het beroep op het arrest, waarop de aannemer bij akte mocht reageren (r.o. 2.24). De rechtbank Limburg bouwde die route in september 2026 vooraf in, door voor te stellen de deskundige uitdrukkelijk te vragen of er een aanmerkelijk risico op schade bestond als gevolg van de heiwerkzaamheden (r.o. 4.15). Wie een deskundigenbericht vraagt, kan de vraag dus zo formuleren dat het antwoord meteen op de maatstaf aansluit.

Het hof Den Haag haalde het arrest in juni 2026 aan buiten de bouw, in een zaak tegen een ontstoppingsbedrijf na lekkage in een onderliggend appartement. Het hof verenigde zich met het oordeel dat de schade voorzienbaar was en in redelijkheid aan het bedrijf viel toe te rekenen. Mee woog dat het bedrijf zich blijkens zijn eigen stellingen al ruim vijftig jaar op rioolwerkzaamheden toelegde, en dat de monteur op zijn werkbon had genoteerd dat de verstopping waarschijnlijk naar beneden was verplaatst. Dat duidde er volgens het hof onmiskenbaar op dat doordrukken een welbekend, althans niet onbekend risico is bij dit soort werk, in elk geval voor deze monteur (r.o. 8). Dat desondanks geen nacontrole plaatsvond, kwam voor rekening van het bedrijf, dat € 3.000 moest vergoeden (r.o. 15).

De scherpste toepassing tot nu toe dateert van 9 september 2026. De rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde dat de aannemer, zelfs indien zij zorgvuldig heeft gehandeld, aansprakelijk is voor schade die door haar heiwerk aan het pand van de buurman is ontstaan. Aan het slaan van palen vlak naast andermans pand is naar het oordeel van de rechtbank een aanmerkelijk risico verbonden, en dat behoefde geen nader bewijs. Opvallend is wat de rechtbank met het derde gezichtspunt deed: zij stelde niet alleen vast dat verzekeren op de weg van de aannemer lag, maar ook dat deze aannemer zich daadwerkelijk had verzekerd (r.o. 3.9). Doordat vooraf geen bouwkundige opname was gemaakt, ligt het volgens de rechtbank in de rede dat de aannemer ook de scheuren vergoedt die mogelijk door het heien zijn ontstaan of daardoor zijn vergroot (r.o. 3.14).

Wie het risico niet onderbouwt, verliest op dit punt

Het aanmerkelijke risico is een ingang, en het is aan de benadeelde om te stellen en zo nodig te bewijzen dat het bestond. De rechtbank Amsterdam vatte het arrest in maart 2026 samen in vier factoren. Eerst het aanmerkelijke risico ondanks zorgvuldige voorbereiding en uitvoering. Daarna welke partijen voordeel hebben van het werk, of de schade tot het te dulden maatschappelijk verkeer behoort, en of de uitvoerder zich kon verzekeren (r.o. 4.14). De conclusie vóór het arrest legde die last ergens anders: gesteld moet worden wat de aangesprokene concreet anders had moeten doen (nr. 4.17). Het arrest maakt het risico zelf tot wat moet worden gesteld. Wie procedeert, stelt beide.

In die zaak stond vast dat de verbouwing van de aangrenzende woning de verzakkingen had veroorzaakt, en toch hield dit verwijt geen stand. De eiser had zijn zorgen over het uitgevoerde bouwplan niet concreet onderbouwd en evenmin gesteld dat hij die zorgen bij de aannemer onder de aandacht had gebracht. De aannemer voerde aan dat hij de goedgekeurde tekeningen had gevolgd en dat de woning aan de andere zijde eerder zonder problemen was uitgebouwd. Daarmee was onvoldoende onderbouwd waaruit het aanmerkelijke risico bleek en dat de aannemer daarmee bekend had moeten zijn. Aan de overige drie factoren kwam de rechtbank niet meer toe (r.o. 4.16 en 4.17). Op twee andere gronden, een ontbrekende waterkerende aansluiting en een ondeugdelijke hemelwaterafvoer, hield hetzelfde tussenvonnis de aannemer wel aansprakelijk (r.o. 4.18).

Ook de aanloop daarnaartoe wordt getoetst. Staat het causale verband tussen de werkzaamheden en de schade niet vast, dan komt het arrest niet aan de orde; het hof Amsterdam behandelde in een zaak over grondwateronttrekking daarom eerst de causaliteit en maakte het voornemen bekend een deskundige te benoemen (r.o. 4.3 en 4.6). Het hof Arnhem-Leeuwarden wees een beroep op het arrest af met de overweging dat het niet over causaal verband gaat maar over de vraag of onzorgvuldig is gehandeld (r.o. 3.6). En de rechtbank Amsterdam noemde de situatie van het arrest in mei 2025, in een verzoek om een voorlopig deskundigenbericht over een heel ander onderwerp, een zeer specifieke en uitzonderlijke, waarvan moet worden toegelicht waarom zij zich in het voorliggende geval voordoet (r.o. 5.6).

De Hoge Raad ging tegen zijn advocaat-generaal in

Advocaat-generaal Hartlief concludeerde op 31 maart 2023 tot verwerping van het cassatieberoep (slot van de conclusie). Op het eerste punt kreeg hij gelijk. De klachten die daarna wel slaagden, las hij als één stelling: dat uit het ontstaan van schade volgt dat de aannemer onvoldoende zorg heeft betracht, ook als hem geen verwijt treft (nr. 4.8). Die stelling verwierp hij, omdat het aansprakelijkheidsrecht er volgens hem niet toe strekt dat elke kans op nadeel tegen elke prijs wordt voorkomen, maar dat redelijke voorzorgsmaatregelen worden genomen (nr. 4.9).

Zijn bezwaar is inmiddels het verweer dat elke aangesproken partij voert. De beoordeling vindt ex ante plaats, vanuit de positie van de aangesprokene op het moment van handelen, en achteraf lijken gebeurtenissen beter voorzienbaar dan zij vooraf waren. Uit het feit dat gedrag van de een nadeel voor de ander oplevert, valt niet af te leiden dat de een zorgvuldiger had moeten zijn. In de woorden van de conclusie: pech bestaat (nr. 3.8, en over de ex-antebeoordeling nr. 3.17 en 3.21).

De conclusie bespreekt bovendien precies het geval dat het arrest beslist. Aangehaald wordt de vraag naar de volmaakt zorgvuldige heier. Uitgebreid onderzoek laten doen, feilloos gerekend, de laatste inzichten gevolgd, gewerkt volgens de regelen der kunst, en toch draagt de buurman de schade. Is dat een aanvaardbare uitkomst? Het antwoord in de conclusie luidde dat schade vaker wordt gedragen door wie geen veroorzakingsbijdrage had, en dat pech nu eenmaal niet rechtvaardig en niet uit te bannen is (nr. 3.70). De Hoge Raad koos de andere kant op.

Wat moet een eigenaar met schade naast de deur doen?

De eerste stap is de vastlegging van de eigen toestand vóór aanvang van het werk. Een bouwkundige vooropname is het stuk waarmee later onderscheid wordt gemaakt tussen bestaande en nieuwe schade, en juist daarover gaat het debat als zij ontbreekt. Daarnaast loont het de eigen gegevens te delen. In het afzinkkelder-arrest hield het hof de benadeelde eigenaar voor dat hij pas tijdens het werk actuele tekeningen van zijn fundering had getoond. Van de eigenaar van een oud en zettingsgevoelig pand mag worden verwacht dat hij zulke gegevens deelt. De advocaat-generaal noemde die overweging wel een bijzaak in de redenering van het hof (nr. 4.11), dus als precedent draagt zij weinig. Als praktische regel is zij het volgen waard.

De tweede stap is de opvraging van de stukken van de andere kant. Het bouwveiligheidsplan, het monitoringsplan en het geotechnisch advies zijn de documenten waarin het risico doorgaans is beschreven, en het vergunningdossier bij de gemeente is vaak de kortste route ernaartoe. Blijkt daaruit niets, zoals in de Limburgse zaak, dan verschuift het zwaartepunt naar een deskundigenbericht en daarmee naar een voorschot dat de eisende partij voorschiet.

De derde stap is de keuze wie wordt aangesproken, en die keuze volgt de oorzaak. Het hof 's-Hertogenbosch oordeelde in november 2024 dat de oorzaak van die schadepost lag in de situering van de nieuwbouw. Die lag dus in het bouwplan zelf en niet in de wijze waarop de aannemer dat had uitgevoerd. Daarop strandde het verweer van de opdrachtgever dat de aannemer die schade al had vergoed: voor hoofdelijkheid moeten twee partijen voor dezelfde schade aansprakelijk zijn, en dat was de aannemer hier niet (r.o. 3.7.3). De opdrachtgever bleef alleen over. Rusten op meer partijen wel verplichtingen tot vergoeding van dezelfde schade, dan zijn zij op grond van artikel 6:102 BW hoofdelijk verbonden en kiest de benadeelde wie hij aanspreekt, zoals in de Rotterdamse zaak gebeurde. Wie kort na de schade zijn pand verkoopt, moet bedenken dat de leveringsakte de aanspraken op derden aan de koper kan overdragen.

Voor de partij die het werk laat uitvoeren staat de les op zijn kop. Een sluitend bouwveiligheidsplan voorkomt aansprakelijkheid niet en beschrijft het risico waarop de buurman zich later beroept. Het arrest wijst zelf de weg: het lag veeleer op de weg van de aannemer zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren. Voor de opdrachtgever betekent dat controle op de dekking van de verzekering van zijn aannemer vóór aanvang, en een heldere afspraak over wie welke schade in de onderlinge verhouding draagt. Het arrest laat de zorgvuldigheidsnorm staan en verlegt de vraag wie het restrisico draagt. Daarmee is die dekking een aansprakelijkheidsvraag geworden en niet langer alleen een kostenpost.

Ligt de oorzaak in een muur die beide panden gemeen hebben, dan verschuift de vraag van aansprakelijkheid naar bijdrageplicht. Bij funderingsherstel van een mandelige muur betalen beide eigenaars mee aan noodzakelijke vernieuwing, ook als niemand een verwijt treft.

Aangehaalde rechtspraak

Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2024:17 (12 januari 2024, afzinkkelder, zaaksbeschadiging is op zichzelf geen inbreuk op een recht, maar bij een aanmerkelijk risico dat zich verwezenlijkt kan ook zorgvuldig uitgevoerd werk onrechtmatig zijn); ECLI:NL:HR:2024:20 (12 januari 2024, de samenhangende vrijwaringszaak tussen aannemer en opdrachtgever, vernietigd omdat het arrest in de hoofdzaak niet in stand kon blijven).

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2023:378 (advocaat-generaal Hartlief, 31 maart 2023, strekt tot verwerping van het cassatieberoep; de Hoge Raad volgde hem op het eerste onderdeel wel en op de overige niet).

Gerechtshoven: ECLI:NL:GHDHA:2026:2744 (Den Haag, 8 september 2026, het arrest geldt ook voor de aansprakelijkheid van de opdrachtgever; parallel arrest ECLI:NL:GHDHA:2026:2750); ECLI:NL:GHARL:2026:4586 (Arnhem-Leeuwarden, 14 juli 2026, een andere zaak en niet de verwijzing; het arrest wordt genoemd maar de zaak wordt op gewone schuld beslist); ECLI:NL:GHDHA:2026:2558 (Den Haag, 2 juni 2026, aangehaald buiten de bouw bij een ontstoppingsbedrijf, het bekende risico bleek mede uit de werkbon van de monteur); ECLI:NL:GHAMS:2024:818 (Amsterdam, 2 april 2024, tussenarrest, grondwateronttrekking, eerst causaal verband en het voornemen een deskundige te benoemen); ECLI:NL:GHSHE:2024:3620 ('s-Hertogenbosch, 19 november 2024, wie gevaarzettende werkzaamheden laat uitvoeren moet voldoende maatregelen treffen; ligt de oorzaak in het bouwplan, dan is de opdrachtgever alleen aansprakelijk); ECLI:NL:GHARL:2025:6502 (Arnhem-Leeuwarden, 21 oktober 2025, het arrest ziet niet op causaal verband).

Rechtbanken: ECLI:NL:RBZWB:2026:8725 (Zeeland-West-Brabant, 9 september 2026, heiwerk, aansprakelijk zelfs bij zorgvuldig handelen, verklaring voor recht en schadestaat); ECLI:NL:RBDHA:2024:7462 (Den Haag, 15 mei 2024, opdrachtgevers hoofdelijk aansprakelijk op basis van een deskundigenbericht, voorschot € 82.092,96, bekrachtigd in appel); ECLI:NL:RBLIM:2026:8907 (Limburg, 2 september 2026, de vraag naar het aanmerkelijke risico opgenomen in de vraagstelling aan de deskundige); ECLI:NL:RBROT:2024:5358 (Rotterdam, 5 juni 2024, bemaling, aanmerkelijk risico uit het rapport dat de opdrachtgever had laten opstellen, hoofdelijke veroordeling en voorschot € 29.840,60); ECLI:NL:RBAMS:2026:3068 (Amsterdam, 18 maart 2026, tussenvonnis, vier factoren, het verwijt sneuvelt op de onderbouwing van het risico terwijl twee andere verwijten wel slagen); ECLI:NL:RBAMS:2025:3177 (Amsterdam, 15 mei 2025, verzoek om een voorlopig deskundigenbericht, de situatie van het arrest is zeer specifiek en uitzonderlijk); ECLI:NL:RBLIM:2024:7183 (Limburg, 11 september 2024, tussenvonnis, de adviesrapporten zwegen over het risico, de benoemde deskundige niet; de aannemer mag bij akte reageren op toepassing van het arrest).

Juriaan de Vries — advocaat bij Prime Law, gespecialiseerd in corporate en commercial litigation. Zie de disclaimer.

Lees ook

• Funderingsherstel van een mandelige muur: wie betaalt mee?
• Aanneming van werk
• Schade aan het pand vóór de levering: wie mag de veroorzaker aanspreken?
• Aftrek nieuw voor oud bij herstelkosten: wanneer mag de verkoper korten?
• Verborgen gebreken na de koop van een woning: van vermoeden tot dagvaarding
• Ouderdomsclausule bij woningkoop: wanneer slaagt het beroep?