Inleiding
Bij aanneming van werk verbindt de aannemer zich om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen tegen een prijs (art. 7:750 BW). De meeste geschillen ontstaan niet over het bestaan van de opdracht, maar over meerwerk, de oplevering, de prijs en de aansprakelijkheid voor gebreken. De aannemingsovereenkomst en de gang van zaken tijdens het werk bepalen wie waarvoor opdraait.
Totstandkoming, prijs en meerwerk
Een aannemingsovereenkomst is vormvrij en komt ook zonder handtekening tot stand, zolang wilsovereenstemming blijkt. Is geen vaste prijs afgesproken, dan is een redelijke prijs verschuldigd (art. 7:752 BW). Meerwerk mag de aannemer alleen in rekening brengen als hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van de prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen (art. 7:755 BW). De Hoge Raad heeft die tenzij-bepaling nader ingevuld in een geschil over meerwerk, waarin de vraag speelde welke mate van inzicht in de prijsverhoging bij de opdrachtgever nodig is (HR 1 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:989).
Waarschuwingsplicht en oplevering
De aannemer moet de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht of gebreken in door de opdrachtgever aangeleverde zaken (art. 7:754 BW). Het werk wordt opgeleverd wanneer de aannemer te kennen geeft dat het klaar is en de opdrachtgever het aanvaardt; met de oplevering gaat het risico over en gaat de onderhoudstermijn lopen. Bij de oplevering geconstateerde gebreken worden vastgelegd in een opleverdossier.
Aansprakelijkheid na oplevering en de Wet kwaliteitsborging
Voor aannemingsovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 zijn gesloten, geldt het aangescherpte regime van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Waar de aannemer voorheen na oplevering in beginsel niet meer instond voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering had moeten ontdekken, bepaalt het huidige art. 7:758 lid 4 BW dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Of de opdrachtgever het gebrek had kunnen ontdekken, is daarbij niet langer beslissend. Van deze regel kan niet ten nadele van een consument-opdrachtgever worden afgeweken, en een afwijking bij een zakelijke opdrachtgever moet uitdrukkelijk in de overeenkomst zelf zijn opgenomen; een enkele verwijzing naar algemene voorwaarden volstaat niet.
Opzegging en verzuim
De opdrachtgever kan de overeenkomst te allen tijde opzeggen, maar moet dan de voor het gehele werk geldende prijs betalen, verminderd met de besparingen van de aannemer (art. 7:764 BW). Levert de aannemer niet of niet deugdelijk op, dan kan na verzuim ontbinding volgen en kunnen betaalde termijnen worden teruggevorderd.
Wat de uitkomst bepaalt
De uitkomst wordt bepaald door de aannemingsovereenkomst, de vraag of tijdig is gewaarschuwd en of het meerwerk is overeengekomen, en de wijze waarop is opgeleverd. Wie meerwerk vordert, moet de instemming of de kenbare noodzaak aantonen; wie gebreken stelt, moet de oplevering en de aard van het gebrek onderbouwen, waarbij de datum van de overeenkomst bepaalt of het strengere Wkb-regime geldt.