Verborgen gebreken na koop woning: wie betaalt herstel?

Verborgen gebreken na de koop van een woning

Wie na de levering een gebrek in zijn woning ontdekt, verliest een sterke zaak eerder op de procedure dan op het gebrek zelf. De rechtbank Limburg kende in maart 2026 € 31.150 toe zonder dat de verkoper iets te verwijten viel. Of het zover komt, hangt af van wat de koper doet tussen het eerste vermoeden en de dagvaarding: waarschuwen, onderzoeken, klagen, een hersteltermijn geven en tijdig procederen.

Verzakte aanbouw: verkoper betaalt € 31.150 zonder enig verwijt

De rechtbank Limburg veroordeelde op 18 maart 2026 twee verkopers hoofdelijk tot betaling van € 31.150 aan herstelkosten. De koper had een woning uit 1963 gekocht waaraan begin jaren negentig een aanbouw was geplaatst. Toen zij een parketteur inschakelde voor een nieuwe vloer, meldde die dat leggen niet mogelijk was omdat de vloer in de aanbouw afloopt. Een door de koper ingeschakelde adviseur stelde vast dat de fundering afwijkt van de bouwtekeningen bij de omgevingsvergunning, constructief niet in orde is en daardoor is gaan verzakken.

De scheefstand zelf leverde volgens de rechtbank nog geen gebrek op dat aan normaal gebruik in de weg staat. Beslissend was dat de verzakking niet was gestabiliseerd en verder doorzette: de conclusie van de adviseur dat bij verdere verzakking de aansluitingen van daken en gevels het zouden begeven en er vochtproblematiek zou ontstaan, was niet weersproken. Dat maakte het een gebrek dat normaal gebruik belemmert.

De verkoper voerde aan dat hij eerder scheuren had laten wegwerken en van de aannemers had gehoord dat scheurvorming bij nieuw tegen oud aanbouwen normaal is; dat hij van de verzakking wist, kwam niet vast te staan. Voor de koper gold hetzelfde: waarom zij na twee relatief korte bezichtigingen bekend zou moeten zijn met een verzakking die de verkoper na jaren bewoning niet had opgemerkt, was onvoldoende toegelicht. Er was dus geen aanleiding voor nader onderzoek. Het beroep op de ouderdomsclausule liep stuk: het ging om een constructiegebrek dat van meet af aan bestond en ook niet voldeed aan de eisen die destijds golden.

Toch betaalde hij. De garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst werkt namelijk ongeacht of hem iets te verwijten valt. Wel begrensde dat de omvang: aansprakelijkheid uitsluitend voor de herstelkosten, in dit geval het stabiliseren van de aanbouw voor € 31.150, en niet voor de gevolgschade van het rechtzetten van de scheefstand of het egaliseren van de vloer. De rechtbank begrootte de schade meteen zelf, op het rapport van de door haar benoemde deskundige, en veroordeelde de verkoper ook in de beslag- en proceskosten. Dat de verkoper toch betaalt terwijl hij van niets wist, volgt uit de systematiek van de koopakte.

Wanneer is een gebrek voor rekening van de verkoper?

Het uitgangspunt van de NVM-koopakte staat haaks op wat kopers verwachten. Artikel 6.1 draagt de woning over in de staat waarin zij zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, en de koper aanvaardt die staat. In beginsel draagt hij dus zelf het risico van wat er later opduikt. Artikel 6.3 maakt daarop één uitzondering: de verkoper staat ervoor in dat de woning bij de overdracht de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. De vraag is daarom nooit of er iets mis is met het huis, maar of het gebrek het normale gebruik belemmert.

Wat normaal gebruik is, wordt ingevuld naar gangbaar spraakgebruik: in de woning moet veilig kunnen worden gewoond, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid haalt die drempel. De ouderdom van de woning kleurt bovendien wat een koper mag verwachten, want bij een oud huis hoort een zekere mate van achterstallig onderhoud. In de asbestzaken is diezelfde toets uitgebreider uitgewerkt.

Binnen die uitzondering verloopt de toerekening langs bekendheid en kenbaarheid. Gebreken die het normale gebruik belemmeren maar bij het sluiten van de koop aan de koper bekend of kenbaar waren, komen voor zijn rekening. Kenbaar zijn ook gebreken die hij niet kende maar bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek zou hebben ontdekt, waarbij zo'n onderzoeksplicht pas ontstaat als er aanleiding is te twijfelen aan wat over de woning is toegezegd. Blijft het gebrek aan beide kanten onbekend, dan werkt artikel 6.3 als garantie, zoals in de Limburgse zaak: uitsluitend de herstelkosten, met aftrek nieuw voor oud en zonder gevolgschade.

Een vermoeden verplicht tot handelen, nog niet tot klagen

Zodra er een vermoeden is, gaat er iets lopen. Artikel 7:23 BW legt de koper twee verplichtingen op die vaak worden samengetrokken tot één. De Hoge Raad splitste ze in 2007 uitdrukkelijk: de koper moet het onderzoek verrichten dat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem kan worden verwacht, en hij moet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of bij dat onderzoek had behoren te ontdekken, de verkoper daarvan in kennis stellen. De lengte van de onderzoekstermijn hangt af van de omstandigheden, waaronder de aard en de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop het aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper.

Voor de particuliere koper van een woning pakte die splitsing gunstig uit. Wie ontdekt dat het huis gebreken heeft die mogelijk meebrengen dat het niet aan de overeenkomst beantwoordt, mag een deskundige opdracht geven daarnaar onderzoek te doen en mag in beginsel de uitslag afwachten voordat hij de verkoper aanspreekt. Dat geldt ook wanneer hij aan uiterlijke verschijnselen al wel zag dat er iets mis was, maar de aard, de ernst en de oorzaak zonder deskundige niet met voldoende precisie kon melden. Zijn eigen ondeskundigheid kan hem juist een langere termijn geven: een andere opvatting zou hem nopen bij elk mogelijk gebrek meteen te klagen, en daarmee is ook de verkoper niet gediend.

Dat uitstel kent twee voorwaarden. De koper mag de uitslag in beginsel afwachten zonder de verkoper te informeren, maar zodra te verwachten is dat het onderzoek langere tijd vergt, of dat tijdens de loop ervan blijkt, moet hij de verkoper onverwijld op de hoogte stellen van dat onderzoek en van de verwachte duur. En het onderzoek zelf moet worden verricht met de voortvarendheid die in redelijkheid van hem kan worden gevergd.

Twee jaar onderzoek kan tijdig zijn, stilzitten niet

De vereiste voortvarendheid is geen vast begrip. In 2011 vulde de Hoge Raad aan waarvan zij afhangt: van de ingewikkeldheid van het onderzoek en van de medewerking van derden, die niet altijd voor rekening van de koper komt. Kan eenvoudig worden vastgesteld of een vermoed gebrek bestaat, dan mag het onderzoek niet lang duren; is daarvoor langdurig of kostbaar onderzoek nodig, dan moet de koper daarvoor de tijd worden gegund. Naarmate de koper sterker mocht vertrouwen dat de zaak in orde was, bijvoorbeeld door geruststellende mededelingen van de verkoper, mag minder snel van hem worden verwacht dat hij voortvarend onderzoekt.

Hoe ver dat kan reiken, laat een Bredase zaak zien. De koper vermoedde naar eigen zeggen eind 2016 dat de tweede verdiepingsvloer niet in orde was en lichtte de verkoper in augustus 2017 telefonisch in over dat vermoeden en over het voorgenomen onderzoek. Daarna liep het onderzoek uit: een eerste expertise in september 2017, constructieberekeningen, een tweede onderzoek in november 2018 en pas op 9 mei 2019 het eindrapport, waarna hij de verkopers in juni en juli 2019 aanschreef. Bijna twee jaar, en toch tijdig. De verkopers hadden geen nadeel onderbouwd, hadden ongehinderd een contra-expertise laten uitvoeren, en de koper had reparaties juist uitgesteld in afwachting van het oordeel van de rechter. Toegewezen werd € 65.027,20 aan schadevergoeding, € 1.750 voor tijdelijke huisvesting en € 6.374,09 aan expertisekosten.

De keerzijde blijkt uit een Haarlemse zaak over een binnenzwembad. Die koper meldde in december 2021 algemene lekkageproblemen en kondigde aan dat hij het professioneel zou laten uitzoeken. Vervolgens liet hij een jaar niets horen en liet het onderzoek pas in november 2022 uitvoeren, om in december 2022 te klagen over de zwembadlekkage. In de tussentijd had hij de hagen en bomen rond de woning verwijderd, de eigen haven uitgegraven, stalen damwanden laten trillen en ongeveer 30 m² terrasvloer gesloopt. Daardoor was niet meer uit te sluiten dat die werkzaamheden de lekkage mede hadden veroorzaakt, en had de koper foto's van de situatie vooraf ook niet gemaakt. De bewijspositie van de verkopers was ernstig bemoeilijkt, wat een substantieel nadeel opleverde. Van de gevorderde € 51.797,33 bleef niets over en de koper betaalde € 3.907 aan proceskosten. Dat hij de verkopers naar eigen zeggen niet had willen lastigvallen, hielp hem niet.

Hoe lang heeft een koper om te klagen?

De wet noemt geen aantal dagen of weken. Artikel 7:23 lid 1 BW eist dat de koper binnen bekwame tijd klaagt nadat hij het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken. Of dat is gelukt, wordt beoordeeld onder afweging van alle betrokken belangen en alle relevante omstandigheden, waaronder de vraag of de verkoper door het tijdsverloop nadeel lijdt. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. De uitkomsten lopen daardoor ver uiteen.

Ruim een jaar was in twee instanties te laat. Een koper van een 300 jaar oude woonboerderij van € 547.500 werd tijdens een bezichtiging op 9 april 2017 door een in oude woningen gespecialiseerde buurman gewezen op asbest onder het gehele pannendak. De woning werd op 4 december 2017 geleverd; pas op 21 juni 2018 stelde hij de verkopers voor de saneringskosten aansprakelijk. Rechtbank en hof rekenden de termijn vanaf 9 april 2017 en achtten de melding niet binnen bekwame tijd, mede omdat hij verbouwingsplannen had die eerder aanleiding gaven de verkoper in te lichten. Voor het hof was dat een aanvullende grond: primair strandde de koper op zijn onderzoeksplicht, omdat hij ondanks vele aanknopingspunten geen asbestonderzoek liet doen en de mededeling nog binnen zijn bedenktijd van drie dagen viel. De vordering tot wijziging van de gevolgen wegens dwaling ging mee onderuit, omdat zij op dezelfde feiten rustte.

Twee jaar was juist wel tijdig, en daarin zit de les. Een koopster in Maastricht zag in november 2018 een verkleuring in de wand van de berging. De verkoper verklaarde dat die was ontstaan toen hij een keer de jacuzzi had laten leeglopen. Die verklaring was volgens de rechtbank zo concreet en aannemelijk dat de koopster erop mocht vertrouwen en op dat moment geen verdere onderzoeksplicht had, zodat de klachttermijn in november 2018 niet is aangevangen. Zij klaagde op 5 oktober 2020, bijna twee jaar later, en het beroep op de klachtplicht faalde. De verkoper had geen andere aanvangsdatum gesteld, en daarnaast volstaan met de constatering dat er anderhalf jaar was verstreken zonder te stellen welk relevant nadeel hij daardoor had ondervonden. Ook zijn verweer dat binnen twee maanden had moeten worden geklaagd ging niet op: die termijn uit artikel 7:23 lid 1 BW geldt alleen bij consumentenkoop, en die vereist een roerende zaak. Toegewezen werd € 12.000.

De klok loopt per gebrek, het nadeel bewijst de verkoper

De klok begint niet altijd waar een koper hem verwacht. Om te beginnen loopt de termijn per gebrek, niet per woning. In een tweede Limburgse zaak, uit 2021, was de klacht over het dak tijdig, omdat na de levering een droge periode volgde waardoor de schade zich pas later manifesteerde en de koper toen direct contact zocht, terwijl de losse tegels in de inloopdouche pas bij de dagvaarding van 10 december 2019 werden aangekaart en daarmee te laat waren. Tijdig klagen bracht die koper overigens niets: zijn dakvordering sneuvelde alsnog op de ouderdomsclausule en op zijn onderzoeksplicht.

En de onderzoeksplicht kent een grens. De tweede volzin van artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking moet geschieden wanneer aan de zaak een eigenschap blijkt te ontbreken die zij volgens de verkoper bezat, of wanneer de afwijking betrekking heeft op feiten die hij kende of behoorde te kennen maar niet heeft meegedeeld. Daar valt het element "had behoren te ontdekken" dus weg: waar de verkoper onjuiste mededelingen heeft gedaan of zijn mededelingsplicht heeft geschonden, ligt de grens van de onderzoeksplicht van de koper.

De bewijslastverdeling maakt in de praktijk het verschil. Het beroep op de klachtplicht is een bevrijdend verweer: de koper stelt en bewijst zo nodig dat en wanneer hij heeft geklaagd, waarna het aan de verkoper is te onderbouwen wanneer de termijn aanving en dat het tijdsverloop te lang was. Voert de koper aan dat de verkoper geen nadeel heeft geleden, dan rust de stelplicht en bewijslast van dat nadeel op de verkoper. In Breda liep het verweer precies daarop vast; in Maastricht was het de tweede reden.

Eerst een termijn voor herstel, dan pas de aannemer bellen

Melden en aansprakelijk stellen zijn twee verschillende handelingen, en dat onderscheid kost kopers meer zaken dan de klachtplicht. Voor schadevergoeding wegens wanprestatie is vereist dat de verkoper in verzuim is. Verzuim treedt in doordat de verkoper in gebreke wordt gesteld met een schriftelijke aanmaning waarin hem een redelijke termijn voor nakoming wordt gegeven, en die termijn onbenut verstrijkt (artikel 6:82 BW). Zonder verzuim geen schadevergoeding, ook wanneer het gebrek en de non-conformiteit vaststaan, tenzij nakoming blijvend onmogelijk is (artikel 6:74 lid 2 BW).

Een Amsterdamse zaak over een lekkende badkamer laat zien hoe scherp dat uitpakt. De kantonrechter stelde vast dat de woning non-conform was en dat de verkopers waren tekortgeschoten, en wees vervolgens alles af. De WhatsApp-berichten waarmee de kopers de verkopers op de hoogte hielden waren geen ingebrekestelling, omdat daarin geen termijn voor herstel werd gegeven en niet over aansprakelijkheid werd gesproken. Verzuim van rechtswege was er ook niet: dat de verkopers aansprakelijkheid zouden hebben ontkend, was onvoldoende onderbouwd. Beslissend was wat de verkopers aanvoerden en onvoldoende werd weersproken: hadden zij de kans gekregen, dan hadden zij de aannemer van de badkamer het herstel op diens kosten laten uitvoeren, wat vermoedelijk veel goedkoper was uitgevallen.

Dat de kopers vier maanden niet konden douchen en een aannemer beschikbaar hadden, maakte de nood niet zo hoog dat een schriftelijke termijn kon worden overgeslagen; ook bij spoed moet zoveel mogelijk worden geprobeerd de wederpartij tot herstel in staat te stellen, desnoods met een telefoontje. Van de gevorderde € 11.537,16 bleef niets over, en omdat ook gedeeltelijke ontbinding verzuim vereist, verviel die vordering eveneens.

Vijf dagen wachten was elders het verschil. In een Haarlemse zaak had de kantonrechter bij tussenvonnis al geoordeeld dat het dak non-conform was. De kopers lieten het dak op 23 september 2022 herstellen en stelden de verkopers op 26 september aansprakelijk, drie dagen later, omdat die tot 26 september op vakantie waren. Dat wisten zij: de kantonrechter zag niet in waarom zij de vijf dagen tussen de inspectie op 21 september en de terugkomst niet konden afwachten. Het beroep op acute noodzaak faalde onder meer omdat de dakinspectie was uitgevoerd met het oog op zonnepanelen en niet naar aanleiding van een lekkage. De herstelfactuur van € 7.096,59 bleef bij de kopers, en daarbij kwam dat de schade onvoldoende was onderbouwd: geen betaalbewijzen, niet de originele factuur, en een chronologie van lekkage, herstel en deskundigenbevindingen die meer vragen opriep dan zij beantwoordde.

Zelf herstellen kost bovendien bewijs. Een kantonrechter in Haarlem wees in oktober 2025 de vordering van kopers van een recreatiewoning af en overwoog dat zij door hun eigen keuze om de gebreken te laten herstellen, zonder de oude situatie eerst door een onafhankelijke deskundige te laten beoordelen en vastleggen, in het nadeel waren. Een stapel bonnen en facturen volstond niet: per gebrek moet duidelijk zijn hoe het herstel is uitgevoerd en welke kosten daarbij horen, met een aftrek nieuw voor oud omdat de woning door het herstel in betere staat komt.

Twee jaar na de melding verjaart de vordering

De melding die de rechten van de koper veiligstelt, zet tegelijk een tweede klok in beweging. Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt dat rechtsvorderingen en verweren die zijn gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na die kennisgeving. Wie klaagt en vervolgens jaren onderhandelt zonder de verjaring te stuiten, staat met lege handen, hoe sterk het gebrek ook is.

Een andere grondslag kiezen helpt daarbij niet. De Hoge Raad besliste in 2017 dat de tweejaarstermijn ook geldt voor een vordering wegens bedrog waaraan feiten ten grondslag liggen die de stelling zouden rechtvaardigen dat het afgeleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt. Alleen voor zover een bedrogsvordering wordt onderbouwd met feiten die zelfstandig, los van de feiten die een non-conformiteitsvordering kunnen dragen, bedrog opleveren, blijft de termijn buiten toepassing. Dezelfde lijn geldt al langer voor vorderingen uit onrechtmatige daad. En het onbenut laten verstrijken van de termijn van het eerste lid staat ook in de weg aan een beroep op dwaling dat op dezelfde feiten is gebaseerd, en zo liep het ook af in de asbestzaak over de woonboerderij. Eén opening blijft: het derde lid schort de termijn op zolang de koper zijn rechten niet kan uitoefenen als gevolg van opzet van de verkoper.

Wat moet een koper doen die een gebrek ontdekt?

Begin met een melding aan de verkoper, ook wanneer de aard en de omvang van het gebrek nog onbekend zijn. Meld het vermoeden, meld dat er onderzoek volgt en meld hoe lang dat vermoedelijk duurt. De Bredase koper deed dat telefonisch, kreeg daarmee bijna twee jaar onderzoeksruimte en won zijn zaak; doe het schriftelijk, want de melding moet later te bewijzen zijn. Voer het onderzoek daarna ook voortvarend uit: de zwembadkoper in Haarlem had de verkoper wel over lekkages geïnformeerd en onderzoek aangekondigd, en verloor zijn vordering alsnog, omdat hij het aangekondigde onderzoek een jaar liet liggen en intussen het terrein rond de woning liet verbouwen.

Leg daarna vast: fotograferen en laten opnemen voordat er iemand aan het werk gaat. In twee van de besproken zaken hield de vordering of de schadeonderbouwing geen stand bij gebrek aan beeld van de oude situatie. Laat de toestand bij voorkeur door een onafhankelijke deskundige beoordelen, en bewaar de originele facturen en betaalbewijzen; een verzameling bonnen zonder toerekening per gebrek volstaat niet, en houd rekening met een mogelijke aftrek nieuw voor oud.

Geef de verkoper vervolgens schriftelijk een redelijke termijn voor herstel, vóórdat de eigen aannemer komt. Dat mag in dezelfde brief als de klacht. Alleen bij werkelijk acute noodzaak kan die termijn korter worden, en zelfs dan hoort er een poging bij de verkoper te bereiken. Wie herstelt en daarna aansprakelijk stelt, houdt een gebrek dat vaststaat en een vordering die strandt. Zet daarna de verjaring in de agenda: twee jaar na de klachtbrief, te stuiten volgens de gewone regels.

Voor een verkoper werkt het spiegelbeeldig. Reageren op een klacht en aanbieden zelf herstel te regelen is het sterkste verweer dat er is, want daarmee wordt de schade beperkt en blijft de bewijspositie intact. Wordt er laat geklaagd, dan is het beroep op de klachtplicht alleen kansrijk als concreet wordt onderbouwd welk nadeel dat opleverde: welke werkzaamheden de oorzaak onvindbaar maakten, welke getuige niet meer beschikbaar is, welk goedkoper herstel is gemist. De constatering dat er anderhalf jaar is verstreken volstaat niet. En een verkoper die niets wist, is met een ouderdomsclausule minder beschermd dan hij denkt: die reikt niet verder dan de ouderdom zelf, en een constructiefout van meet af aan valt erbuiten. Waar het gebrek wél met de ouderdom samenhangt en de koper dat onvoldoende betwist, doet de clausule wel zijn werk.

Veelgestelde vragen

Wat valt onder een verborgen gebrek bij een woning?

Het begrip staat niet in de wet. Waar het op aankomt, is of het gebrek veilig wonen of het woongenot wezenlijk aantast, en of de koper er bij het sluiten van de koop van wist of van had kunnen weten. Achterstallig onderhoud dat bij de ouderdom past valt er dus buiten, en een gebrek dat de koper had kunnen zien evenmin.

Mag een koper het gebrek meteen laten herstellen?

Beter niet. Voor schadevergoeding moet de verkoper in verzuim zijn, en daarvoor is een schriftelijke aanmaning met een redelijke hersteltermijn nodig. In de geanalyseerde uitspraken bleven kopers met een vaststaand gebrek toch zonder vergoeding, omdat zij eerst herstelden. Alleen werkelijk acute noodzaak rechtvaardigt een kortere termijn, en ook dan hoort een belpoging erbij.

Vervalt na twee jaar ook dwaling en bedrog?

Doorgaans wel. De tweejaarstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW dekt vorderingen uit onrechtmatige daad en bedrog die feitelijk op hetzelfde gebrek rusten, en een beroep op dwaling loopt al vast op de klachttermijn van het eerste lid. Alleen feiten die zelfstandig bedrog opleveren blijven buiten de termijn. Bij opzet van de verkoper loopt de termijn bovendien niet zolang de koper zijn rechten niet kan uitoefenen.

Aangehaalde rechtspraak

Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2007:AZ7617 (29 juni 2007, Pouw/Visser: onderzoeks- en klachttermijn van de particuliere koper, geen vaste termijn bij niet-consumentenkoop, deskundigenonderzoek mag in beginsel worden afgewacht, met onverwijlde melding zodra langere duur te verwachten is); ECLI:NL:HR:2011:BP8991 (25 maart 2011, Ploum/Smeets II: voortvarendheid hangt af van ingewikkeldheid en medewerking van derden, en het nadeel van de verkoper is in belangrijke mate mede bepalend); ECLI:NL:HR:2017:2902 (17 november 2017, tweejaarstermijn geldt ook bij bedrog, tenzij de feiten zelfstandig bedrog opleveren).

Gerechtshoven: ECLI:NL:GHARL:2021:7747 (10 augustus 2021, ruim een jaar tussen kennis en melding is te laat, dwalingsvordering sneuvelt mee).

Rechtbanken: ECLI:NL:RBLIM:2026:2787 (Roermond, 18 maart 2026, garantie artikel 6.3 treft de verkoper zonder verwijt, alleen herstelkosten); ECLI:NL:RBNHO:2025:12285 (Haarlem, 22 oktober 2025, herstellen zonder vastlegging werkt bewijsrechtelijk tegen de koper); ECLI:NL:RBNHO:2024:7764 (Haarlem, 31 juli 2024, vijf dagen tot terugkomst van de verkoper hadden afgewacht kunnen worden); ECLI:NL:RBNHO:2024:6639 (Haarlem, 3 juli 2024, aangekondigd onderzoek een jaar laten liggen en intussen verbouwen levert nadeel op); ECLI:NL:RBAMS:2024:2497 (Amsterdam, 12 april 2024, non-conformiteit vastgesteld, zonder ingebrekestelling toch geen schadevergoeding); ECLI:NL:RBLIM:2023:5699 (Maastricht, 20 september 2023, geruststellende verklaring van de verkoper stelt de klachttermijn uit, tweemaandenverweer verworpen); ECLI:NL:RBLIM:2021:5968 (Roermond, 28 juli 2021, de klachttermijn loopt per gebrek); ECLI:NL:RBZWB:2021:1948 (Breda, 21 april 2021, bijna twee jaar onderzoek is tijdig als het vermoeden is gemeld en de verkoper geen nadeel onderbouwt); ECLI:NL:RBGEL:2020:7670 (Zutphen, 17 april 2020, eerste aanleg woonboerderij, grens van de onderzoeksplicht bij onjuiste mededelingen als maatstaf).

Juriaan de Vries — advocaat bij Prime Law, gespecialiseerd in corporate en commercial litigation. Zie de disclaimer.

Verborgen gebreken na de koop van een woning: van vermoeden tot dagvaarding