Mededelingsplicht bij koop woning: verzwegen overlast

De verkoper weet iets, de koper niet: wie draagt het risico?

Bij de koop van een woning botsen twee plichten: de verkoper moet melden wat hij weet, de koper moet zelf onderzoek doen. De rechtbank Gelderland oordeelde in augustus 2025 dat een verkoper zweeg over jarenlange geluidsoverlast van de buren. Toch kregen de kopers hun koopsom niet terug — door de verkeerde vordering.

Kopers betaalden € 1,21 miljoen voor een landhuis naast een metaalbedrijf

Een echtpaar kocht in augustus 2021 een vrijstaand landhuis met paardenstallen en manegebak voor € 1.210.000. Op het naastgelegen bedrijventerrein zat een eenmanszaak in afval- en metaalverwerking: sorteren en storten van bouwpuin, metaal en glas met een shovel. Kort na de levering, in het voorjaar van 2022, hoorden de kopers de harde geluiden.

Wat zij niet wisten: de verkoper had daar zelf jarenlang last van gehad. Vanaf 2019 had hij bij de gemeente en de omgevingsdienst geklaagd, een handhavingsverzoek ingediend, bezwaar gemaakt en de omgevingsdienst zelfs in gebreke gesteld. Hij was ervan op de hoogte dat het buurbedrijf een vergunning voor uitbreiding had aangevraagd. Vlak vóór de verkoop appte hij de buurman nog: "zou je as donderdag niet met Shovel willen sorteren?!!". Ter zitting verklaarde hij dat hij dat deed om de woning "zo positief mogelijk neer te zetten". In de NVM-vragenlijst stond over de overlast niets. De makelaar wist van niets.

De kopers hadden juist wél onderzoek gedaan: een rondje door de buurt, navraag bij de makelaar en een buurman, en het bestemmingsplan bekeken. Het handhavingsdossier konden zij pas ná de levering achterhalen, via een verzoek op grond van de openbaarheidswetgeving. Zij vorderden ontbinding van de koop en terugbetaling van de volledige koopsom, plus vergoeding van de waardestijging en verbeterkosten — samen ruim € 1,4 miljoen.

Geen verborgen gebrek, wél een geschonden mededelingsplicht

De rechtbank Gelderland splitste de zaak in twee vragen. Eerst: was de woning non-conform in de zin van artikel 7:17 BW? Daarvoor is de ondergrens "normaal gebruik" (vgl. HR 23 december 2005). Uit de geluidmetingen bleek dat de overschrijdingen van het piekniveau marginaal en incidenteel waren — de hoogste was 2,3 dB in 2020 en 1,9 dB in 2023 — en dat de gemeente handhaving onevenredig vond. Geen structurele overlast, dus geen verborgen gebrek. De ontbinding ging niet door.

Maar daarmee was de verkoper er niet. Los van de conformiteitsvraag rust op de verkoper een mededelingsplicht: uit de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW) volgt dat hij vóór de koop moet melden wat hij weet en wat voor de koper van belang is (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Die plicht beschermt juist ook de onvoorzichtige koper: aan de mededelingsplicht van de verkoper mag niet te snel voorrang worden ontzegd ten gunste van de onderzoeksplicht van de koper (HR 10 april 1998, Offringa).

De verkoper wist van de overlast, het handhavingstraject en de vergunningaanvraag; de koper kon dat redelijkerwijs niet achterhalen. Door dat te verzwijgen handelde de verkoper onrechtmatig (artikel 6:162 BW) en was de koop bovendien vernietigbaar wegens dwaling. Dat de mededelingsplicht niet altijd boven de onderzoeksplicht gaat — bijvoorbeeld als de koper al voldoende reden tot twijfel had (HR 14 november 2008, Van Dalfsen/Kampen) — deed hier niet af aan het verwijt: de verkoper had de overlast actief buiten beeld gehouden.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers van een woning?

De uitkomst is wrang voor de kopers: zij kregen op alle hoofdpunten gelijk — dwaling én onrechtmatige daad stonden vast — en tóch kregen zij hun koopsom niet terug. Zij hadden ontbinding en feitelijke ongedaanmaking gevorderd, maar die route was afgesneden (geen non-conformiteit) en een wijziging van de gevolgen op grond van artikel 6:230 lid 2 BW strekt tot herstel van het contractuele evenwicht, niet tot het terugdraaien van de hele koop. Zij hadden bovendien geen teruglevering van de woning gevorderd. Toegewezen werd uiteindelijk alleen € 1.364,88 aan onderzoekskosten, met verwijzing naar de schadestaat.

Voor de verkoper geldt: bekende, niet-kenbare bijzonderheden — overlast, een handhavingsdossier, een vergunningaanvraag in de buurt — horen in de vragenlijst, ook als een gebrek juridisch (net) geen non-conformiteit oplevert. Actief verhullen (de shovel laten stilleggen tijdens de bezichtiging) maakt het verwijt alleen groter en kan zelfs bedrog opleveren (artikel 3:44 BW). Voor de koper geldt: onderzoek beschermt, maar het neemt de meldplicht van de verkoper niet weg — en de gekozen vordering bepaalt of gelijk hebben ook gelijk krijgen wordt. Wie de koop niet in stand wil laten, moet vernietiging inroepen en teruglevering aanbieden; wie schade wil, moet die vorderen. Een "as is"-clausule verschuift het risico van gebreken, maar wist de mededelingsplicht van de verkoper niet uit. Gaat het om een fysiek gebrek dat pas na de levering opduikt, dan bepalen vooral de termijnen en de ingebrekestelling de uitkomst: zie verborgen gebreken na de koop van een woning.

Veelgestelde vragen

Moet een verkoper alles melden wat hij over de woning weet?

Nee, maar wel wat hij weet én wat voor de koper van belang is en die redelijkerwijs niet zelf kan achterhalen. Denk aan overlast, juridische procedures of plannen in de omgeving. Twijfel of iets relevant is, pleit voor melden: verzwijgen kan leiden tot dwaling, onrechtmatige daad of zelfs bedrog.

Beschermt eigen onderzoek de koper, of juist de verkoper?

Onderzoek beschermt vooral de koper: het voorkomt dat een gebrek voor zijn rekening blijft. Maar het ontslaat de verkoper niet van zijn mededelingsplicht. Een verkoper die relevante informatie kent en verzwijgt, kan zich er in beginsel niet op beroepen dat de koper beter had moeten onderzoeken.

Waarom kregen de kopers hun geld niet terug ondanks het verzwijgen?

Omdat zij de verkeerde remedie kozen. Zonder non-conformiteit was ontbinding niet mogelijk, en een aanpassing van de gevolgen herstelt slechts het evenwicht — het draait de koop niet terug. Zij hadden geen vernietiging met teruglevering gevorderd. De vaststaande dwaling leverde daardoor alleen een schadevergoeding op.

Aangehaalde rechtspraak

Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 (Offringa) · ECLI:NL:HR:2008:BF0407 (Van Dalfsen/Kampen) · ECLI:NL:HR:2005:AU2414

Rechtbanken: ECLI:NL:RBGEL:2025:6806 (Rechtbank Gelderland, 13 augustus 2025)

Juriaan de Vries — advocaat bij Prime Law, gespecialiseerd in corporate en commercial litigation. Zie de disclaimer.

Verzwegen geluidsoverlast bij de koop van een woning: de mededelingsplicht van de verkoper