Dwaling bij koop van een woning: mededelingsplicht en herstel van nadeel
Kopers betaalden € 675.000 voor een woning naast een vergunde megastal
In december 2016 kochten eisers een woning voor € 675.000. Tegenover de woning bevond zich een agrarische onderneming waarvan de eigenaar eerder onherroepelijke vergunningen had verkregen voor de bouw van een grote varkensstal. Verkopers wisten dit. Zij hadden in 2011 tot en met 2013 zelf bezwaar gemaakt tegen de verlening van die vergunningen. Zij deelden niets mee aan kopers.
Voor de financiering van de koop lieten eisers vooraf een taxatie uitvoeren. Die waardeerde de woning op de peildatum van 30 december 2016 op € 670.000 — zonder kennis van de vergunningen. Na de levering lieten eisers een tweede taxatie opstellen, met peildatum 20 december 2016 en uitgaande van bekendheid met de voor de megastal verleende milieuvergunning. Uitkomst: € 485.000. Het verschil tussen de werkelijke koopprijs en die taxatie bedraagt € 190.000, precies het bedrag dat eisers van verkopers vorderden.
Tussen de koop en de uitspraak deed zich een nieuwe ontwikkeling voor: in 2022 verkocht de buurman zijn perceel aan een ontwikkelingsmaatschappij. In die koopovereenkomst legde de buurman zich vast op beëindiging van zijn bedrijf ter plaatse en op de verplichting alle vergunningen in te (laten) trekken of aan de koper over te dragen. Op het perceel zou dus geen megastal meer worden gebouwd.
Hof: megastal geblokkeerd, nadeel nihil — Hoge Raad maakt dat ongedaan
Hof 's-Hertogenbosch stelde de dwaling vast (ECLI:NL:GHSHE:2024:432). Verkopers hadden hun mededelingsplicht (art. 6:228 BW) geschonden: zij kenden de vergunningen, hadden er actief tegen geageerd en hadden redelijkerwijs moeten begrijpen dat die wetenschap voor kopers relevant zou zijn bij de aankoopbeslissing. Tot zover liep de redenering goed.
Het hof nam vervolgens het juiste uitgangspunt: kopers moeten worden gebracht in de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd als zij niet hadden gedwaald. Bij bekendheid met de vergunningen zouden zij de woning hebben gekocht, maar voor een lagere prijs. Op basis van dat vertrekpunt moest het nadeel worden berekend. Maar dan trok het hof een onverenigbare conclusie: omdat de megastal er uiteindelijk niet is gekomen en de woning inmiddels in waarde is gestegen, lijden kopers geen nadeel meer. Vordering afgewezen, schade onder art. 6:162 BW begroot op nihil.
Advocaat-Generaal De Bock concludeerde tot vernietiging (ECLI:NL:PHR:2025:304). De Hoge Raad volgde die conclusie.
Het probleem met de redenering van het hof is innerlijke tegenstrijdigheid. Als kopers bij bekendheid de woning voor een lagere prijs hadden gekocht, dan hadden zij de latere waardestijging — veroorzaakt door het wegvallen van de dreiging — ook volledig meegekregen. Juist omdat zij een lagere prijs als startpunt hadden gehad, zouden zij meer vermogensopbouw hebben gekend. Uit het eigen uitgangspunt van het hof volgde dus noodzakelijkerwijs dat wél sprake was van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW.
Hetzelfde gold voor de schadebegroting op grond van onrechtmatige daad. Vaste maatstaf is dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht die zou hebben bestaan als de schadeveroorzakende gebeurtenis was uitgebleven — de vergelijking tussen werkelijkheid en hypothetisch scenario, zie art. 6:97 BW en HR 26 maart 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL0539). Ook hier gaf het hof zijn eigen vertrekpunt prijs: in de hypothetische situatie waarin de verkopers wél hadden gemeld wat zij wisten, hadden kopers de woning voor een lagere prijs gekocht, waarna de latere waardestijging hún was toegekomen. Daaruit volgt dat zij destijds te veel hebben betaald, en dat is niet ongedaan gemaakt doordat de megastal er nooit is gekomen (r.o. 3.3.3).
Beide uitersten sneuvelden wel. Kopers betoogden dat feiten zonder causaal verband met de overeenkomst bij art. 6:230 lid 2 BW geen rol mogen spelen, en dat uitsluitend omstandigheden van vóór of ten tijde van de contractsluiting meewegen. Verkopers betoogden in hun voorwaardelijke incidentele beroep het spiegelbeeld: dat het nadeel alleen volgt uit de vergelijking tussen vernietiging en instandhouding, zodat de hypothetische situatie zonder dwaling buiten beeld blijft. Die klachten berusten elk op een rechtsopvatting die in haar algemeenheid onjuist is en leiden dus niet tot cassatie (r.o. 3.1.4). Latere ontwikkelingen mogen bij de begroting van het nadeel worden meegewogen; wat niet kan, is ze zó laten doorwerken dat de rechter zijn eigen uitgangspunt ondergraaft. Onderdeel B.6 strandde op art. 81 RO.
De Hoge Raad vernietigt het arrest en verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers van onroerend goed?
Dit arrest maakt duidelijk dat het nadeel bij dwaling en schending van de mededelingsplicht ontstaat op het moment van koop, en dat het niet verdwijnt doordat het gevreesde risico zich later niet verwezenlijkt. Latere ontwikkelingen mogen wel meewegen, maar de rechter die tot uitgangspunt neemt dat de koper bij bekendheid een lagere prijs zou hebben betaald, kan daar niet op terugkomen door diezelfde ontwikkeling het nadeel te laten uitwissen. Verkopers die een relevante omstandigheid verzwijgen — vergunde bebouwing, concrete planologische dreiging, bekende gebreken — kunnen niet achteraf profiteren van de omstandigheid dat het gevaar zich nooit heeft gematerialiseerd. De te hoge prijs is betaald; het nadeel is op dat moment ontstaan.
Voor kopers biedt dit arrest steun: ook als de gevreesde situatie later is weggevallen, blijft de vordering bestaan. Essentieel is wel dat een retroactieve taxatie beschikbaar is die de hypothetische marktwaarde ten tijde van de koop — mét kennis van de verzwegen omstandigheid — onderbouwt. Vergelijk ook het arrest over asbest na de koop van een woning, waar de grens tussen mededelingsplicht en onderzoeksplicht centraal stond.
Veelgestelde vragen
Wat houdt de mededelingsplicht van de verkoper bij koop van een woning in?
Op grond van art. 6:228 lid 1 sub b BW rust op de verkoper een mededelingsplicht ten aanzien van omstandigheden die hij kent of behoort te kennen en die voor de koper relevant kunnen zijn bij de aankoopbeslissing. Die plicht weegt zwaarder naarmate de verkoper actief op de hoogte is van de betreffende omstandigheid — zoals hier het geval was: verkopers hadden zelf jarenlang bezwaar gemaakt tegen de megastalvergunningen.
Kan de rechter bij dwaling de koopprijs aanpassen in plaats van de overeenkomst te vernietigen?
Ja. Art. 6:230 lid 2 BW geeft de rechter de bevoegdheid de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel. In de praktijk leidt dat doorgaans tot een prijsaanpassing ten gunste van de dwalende partij. De rechter heeft daarbij een ruime beoordelingsruimte. De Hoge Raad wees zowel de opvatting af dat alleen de vergelijking tussen vernietiging en instandhouding telt, als de opvatting dat uitsluitend omstandigheden ten tijde van de contractsluiting meewegen: beide zijn in hun algemeenheid onjuist.
Telt een latere waardestijging mee bij de begroting van schade of nadeel bij dwaling?
Latere feiten kunnen in beginsel een rol spelen. Maar een waardestijging die het gevolg is van het wegvallen van een risico wist de te hoge koopprijs niet uit: als de koper bij bekendheid voor minder had gekocht, had hij die stijging óók ten volle meegekregen. Het nadeel op het moment van koop blijft bestaan.
Hoge Raad 6 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:199
Aangehaalde rechtspraak
Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2010:BL0539 · ECLI:NL:HR:2026:199
Parket bij de Hoge Raad: ECLI:NL:PHR:2025:304
Gerechtshoven: ECLI:NL:GHSHE:2024:432