Notariële zorgplicht bij overdracht nalatenschapswoning
Executeur verkoopt Amsterdamse woning voor € 3,3 miljoen ondanks bezwaren erfgenaam
De moeder van klaagster overleed in augustus 2021 en liet bij testament een professionele executeur-afwikkelingsbewindvoerder aanwijzen. Die was op grond van artikel 4:171 BW zelfstandig bevoegd tot beheer en beschikking over de nalatenschapsgoederen — zonder medewerking van de erfgenamen en zonder machtiging van de kantonrechter. Klaagster en haar broer waren de enige erfgenamen, ieder voor de helft.
In januari 2024 verkocht de executeur-afwikkelingsbewindvoerder de woning voor € 3.300.000. De koopovereenkomst bepaalde dat de levering op 27 mei 2024 zou plaatsvinden. Dat werd vervroegd naar 8 april 2024, zonder dat de notarissen ter zitting konden verklaren waarom. De toegevoegd notaris stuurde klaagster pas op 2 april 2024 de conceptakte van levering. Klaagster reageerde diezelfde dag: zij ging niet akkoord en zou nooit tekenen.
Klaagster waarschuwde de notarissen per e-mail en per brief. Zij stelde dat zij als mede-eigenaar toestemming moest geven, dat zij geen koopakte had ontvangen en dat de koopprijs ver onder de WOZ-waarde lag. De notaris belde klaagster op 5 april — een vrijdag — en liet weten dat er geen juridische belemmering was en dat de overdracht die maandag zou doorgaan. Hij wees haar daarbij op de mogelijkheid een advocaat in te schakelen. Op 8 april passeerde de notaris de leveringsakte.
Hof: executeur bevoegd, maar notarissen schonden hun zorgplicht
Het hof stelde voorop dat de executeur-afwikkelingsbewindvoerder op grond van artikel 4:171 lid 1 BW exclusief bevoegd was de woning te verkopen en te leveren. Dat klaagster en haar broer als eigenaren in het Kadaster geregistreerd stonden, deed daar niet aan af. Toestemming of een volmacht van de erfgenamen was niet vereist. Op dit punt faalden de klachten van klaagster.
Ook het verwijt dat de notarissen onvoldoende onderzoek hadden gedaan naar de koopprijs sneed geen hout. De notarissen hadden navraag gedaan bij de betrokken makelaar, die een plausibele verklaring gaf voor de lagere prijs: de staat van de woning, funderingsproblemen en asbest. Het hof vond nader onderzoek niet nodig. Klachten over de identiteit van de broer, het niet ontvangen van de koopakte, onjuiste erfpachtdata en vermeende belastingontduiking verklaarde het hof eveneens ongegrond.
Waar het wél misging, was de timing van de informatievoorziening. De notariële zorgplicht van artikel 17 Wna verplicht notarissen de belangen van alle betrokkenen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen — ook die van niet bij de akte verschijnende partijen. Het hof oordeelde dat zes dagen te kort was, zeker in een erfrechtcasus waarin al een opvolgend executeur was benoemd — een signaal dat er achterliggende geschillen speelden. Daarbij was de transportdatum aanzienlijk vervroegd ten opzichte van de koopakte, zonder dat de notarissen ervan konden uitgaan dat klaagster daarvan op de hoogte was.
De verwijzing naar een advocaat kwam pas op vrijdag 5 april, dezelfde dag dat de notarissen definitief lieten weten dat de overdracht maandag doorging. Het hof noemde dat een zodanig laat moment dat klaagster “onnodig in haar mogelijkheden tot bewaring van haar geclaimde rechten is gehinderd”. Het hof merkte ten overvloede op dat de notaris klaagster ook had kunnen wijzen op de mogelijkheid om via de kantonrechter — als toezichthouder op de bewindvoerder — de overdracht te voorkomen. Beide notarissen kregen een waarschuwing.
Belang voor de praktijk: informeer erfgenamen ruim voor transport
Deze uitspraak scherpt de zorgplicht van notarissen aan bij leveringen door een executeur-afwikkelingsbewindvoerder. Dat de executeur zelfstandig bevoegd is, ontslaat de notaris niet van de plicht om erfgenamen tijdig te informeren. “Tijdig” betekent niet zes dagen van tevoren. Het hof noemt geen exact aantal dagen, maar de boodschap is helder: een erfgenaam moet reële gelegenheid krijgen om rechtsmaatregelen te treffen, en dat vergt meer dan een lang weekend.
Bijzonder is dat het hof expliciet wijst op de benoeming van een opvolgend executeur als indicator van achterliggende geschillen. Notarissen die in zo’n situatie een levering begeleiden, moeten daar extra alert op zijn. En als de transportdatum wordt vervroegd, is dat des te meer reden om de erfgenamen proactief en vroegtijdig te benaderen.
Voor erfgenamen die het niet eens zijn met beslissingen van een executeur-afwikkelingsbewindvoerder: de route loopt via de kantonrechter als toezichthouder, niet via de notaris. Maar de notaris moet je wél op tijd in de positie brengen om die route te bewandelen.commercial litigation praktijk.
Veelgestelde vragen
Heeft een erfgenaam toestemming moeten geven voor de verkoop door de executeur-afwikkelingsbewindvoerder?
Nee. Een executeur-afwikkelingsbewindvoerder is op grond van artikel 4:171 BW zelfstandig bevoegd tot beheer en beschikking over nalatenschapsgoederen. Dat de erfgenamen als eigenaar in het Kadaster staan, verandert daar niets aan. De executeur heeft geen volmacht of toestemming van erfgenamen nodig.
Hoe lang van tevoren moet een notaris een erfgenaam informeren over een overdracht?
Het hof noemt geen vaste termijn, maar oordeelt dat zes dagen te kort is. De erfgenaam moet voldoende tijd krijgen om juridisch advies in te winnen en eventueel rechtsmaatregelen te treffen, zoals het leggen van beslag of het inschakelen van de kantonrechter als toezichthouder.
Wat kan een erfgenaam doen die het niet eens is met de verkoop door de executeur?
De erfgenaam kan zich wenden tot de kantonrechter, die toezicht houdt op de executeur-afwikkelingsbewindvoerder. Daarnaast kan de erfgenaam beslag laten leggen om de overdracht te blokkeren. Beide routes vereisen juridische bijstand en tijd — precies de reden waarom het hof oordeelde dat de notarissen de erfgenaam eerder hadden moeten informeren.
ECLI:NL:GHAMS:2026:544, Gerechtshof Amsterdam, 24 februari 2026.
Aangehaalde rechtspraak
Gerechtshoven: ECLI:NL:GHAMS:2026:544