Inleiding
Bij de koop van een woning of ander onroerend goed ontstaat vaak pas na de overdracht een geschil: het gekochte blijkt een gebrek te hebben dat de koper niet kende. Of dat tot aansprakelijkheid van de verkoper leidt, hangt af van het samenspel tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper, en van wat partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen. Voor de koop van een woning door een consument geldt bovendien een schriftelijkheidsvereiste en een bedenktijd van drie dagen (art. 7:2 BW).
De mededelingsplicht van de verkoper
De verkoper moet de koper informeren over hem bekende gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan. Verzwijgt de verkoper een gebrek dat hij kende of behoorde te kennen, dan kan hij zich in beginsel niet erop beroepen dat de koper beter had moeten onderzoeken. De mededelingsplicht gaat in de regel vóór de onderzoeksplicht: wie zwijgt waar spreken plicht was, draagt het risico.
De onderzoeksplicht van de koper
Tegelijk mag van de koper worden verwacht dat hij binnen redelijke grenzen onderzoek doet naar de staat van het gekochte, zeker bij zichtbare of te verwachten gebreken en bij oudere objecten. Dat de onderzoeksplicht ook blijft gelden wanneer de verkoper mogelijk iets had moeten meedelen, bevestigde de Hoge Raad: bij een voor de koper essentieel punt ontslaat een eventuele mededelingsplicht de koper niet van eigen onderzoek, zeker als de koopovereenkomst hem die mogelijkheid uitdrukkelijk bood (HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870). Een ouderdomsclausule of een clausule dat de verkoper het object nooit zelf heeft bewoond, kan het risico bovendien contractueel bij de koper leggen.
Non-conformiteit, klachtplicht en verjaring
Voldoet het gekochte niet aan wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, dan is sprake van non-conformiteit (art. 7:17 BW). De koper kan herstel, schadevergoeding, een prijsvermindering of ontbinding vorderen. Wel geldt een klachtplicht (art. 7:23 BW): wie een gebrek ontdekt, moet binnen bekwame tijd klagen, op straffe van verlies van zijn rechten, en de vordering verjaart twee jaar na de klacht. Die korte verjaringstermijn laat zich niet omzeilen door de vordering op een andere grondslag te gieten: de Hoge Raad oordeelde dat de termijn van art. 7:23 lid 2 BW ook geldt voor een op bedrog gebaseerde schadevergoedingsvordering, wanneer dezelfde feiten ook een beroep op non-conformiteit hadden kunnen dragen (HR 17 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2902).
Wat de uitkomst bepaalt
Beslissend zijn doorgaans de vraag wie wat wist of behoorde te weten, de precieze tekst van de koopovereenkomst en de tijdigheid van de klacht. Een zorgvuldige vastlegging van wat is meegedeeld en onderzocht, aan beide zijden, bepaalt of een vordering slaagt. Hoe die factoren in asbestzaken uitpakken, staat in de analyse over asbest na de koop van een woning. Draait het geschil niet om een gebrek maar om de omvang van het verkochte, dan komt het aan op de uitleg van de koopovereenkomst en de leveringsakte, zoals in de analyse over de kadastrale grens die niet met het hek klopt.