Funderingsherstel en de gemeenschappelijke bouwmuur
Wie de fundering onder een gemeenschappelijke bouwmuur laat herstellen, betaalt vaak eerst zelf en vraagt daarna een bijdrage van de buren. De rechtbank Amsterdam wees zo'n vordering op 2 september 2026 toe voor ruim € 63.000. Hieronder de vier vragen die zulke zaken beslissen: was het herstel nodig, is er vooraf overlegd, welke verdeelsleutel geldt, en welke kosten mogen worden doorbelast.
Twee Amsterdamse VvE's en een rekening van € 223.850
Twee verenigingen van eigenaars van aangrenzende Amsterdamse panden lagen overhoop over de fundering. Tussen de panden staat een gemeenschappelijke bouwmuur die op de fundering van het ene pand rust. Constructiebureau Duyts stelde in oktober 2023 vast dat die muur mandelig is en berekende de belasting op de fundering: 74,7 procent voor het ene pand, 25,3 procent voor het andere.
Over de zakkingssnelheid schreef Duyts dat een goed functionerende Amsterdamse houten paalfundering meestal ongeveer een millimeter per jaar zakt. Bij de bouwmuur aan de andere zijde van het eisende pand werd over 1998-2018 gemiddeld 2,2 millimeter per jaar gemeten en sinds 2013-2014 tot ruim 4 millimeter per jaar. Voor de muur met de gedaagde VvE ontbraken meetboutgegevens, maar uit de onderlinge zakkingsverschillen leidde Duyts circa 2,0 millimeter per jaar af. Het Bureau voor Bouwpathologie adviseerde in augustus 2024 om binnen een jaar tot herstel over te gaan.
De buur-VvE bleef weigeren. Na een kort geding waarin de voorzieningenrechter een machtiging verleende, liet de eisende VvE het werk uitvoeren voor een aanneemsom van € 185.000 exclusief btw, oftewel € 223.850 inclusief btw, opgeleverd op 28 mei 2025. De buren betaalden niets, waarna de bodemprocedure volgde. De rechtbank Amsterdam wees € 63.194,01 toe, plus € 2.613,60 aan deskundigenkosten, € 1.702,40 aan buitengerechtelijke kosten en € 5.883,40 aan proceskosten.
Opvallend is wat de rechtbank eerst terzijde schoof. De eisende VvE stelde primair dat de buren door de kortgedingmachtiging partij waren geworden bij de aannemingsovereenkomst, met een regresrecht tot gevolg. De rechtbank oordeelde dat een kortgedingvonnis de bodemrechter niet bindt en dat de bodemrechter op elk punt anders kan oordelen (r.o. 4.1). De betalingsplicht moest dus komen van artikel 5:65 BW, dat bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.
De noodzaak van herstel wordt terughoudend getoetst
De eerste vraag is of vernieuwing nodig was. Die noodzaak moet niet te snel worden aangenomen, oordeelde het hof Amsterdam al in 2009, omdat een ruime uitleg de buurman onverwacht en zonder waarschuwing met funderingskosten opzadelt in een geval waarin overleg mogelijk was (r.o. 2.4). In die zaak kwam de ene deskundige op een handhavingstermijn van ten minste vijftien jaar en de andere op een restlevensduur van tien tot vijftien jaar, terwijl een derde sprak van zeven jaar voordat onaanvaardbare zettingen zouden optreden. Het hof zag daarin juist een aanwijzing dat de noodzaak ontbrak.
Die terughoudendheid heeft een ondergrens. In het toonaangevende tussenarrest van 27 januari 2015 voegde het hof Amsterdam daaraan toe dat de eis van een reëel en acuut gevaar voor ernstige schade te restrictief is, en dat wet noch wetsgeschiedenis tot die uitleg dwingt (r.o. 3.3.5). De kantonrechter in Rotterdam vatte het in 2022 kernachtig samen: het begrip veronderstelt geen acuut gevaar, maar laat evenmin ruimte voor proactief optreden (r.o. 2.3).
Waar de grens ligt, blijkt uit de handhavingstermijn die funderingsonderzoekers afgeven. Bij een termijn van vijf tot tien jaar oordeelde de kantonrechter in Rotterdam dat de noodzaak ontbrak, mede omdat de zakkingssnelheid maximaal rond een millimeter per jaar lag (r.o. 2.7). Dat de gemeente maatregelen aankondigde om het grondwaterpeil te beheersen woog daarna mee in de belangenafweging, die eveneens in het voordeel van de weigerende buur uitviel (r.o. 2.13). Aan de andere kant van de grens staat de gemeentelijke aanschrijving. Een last onder dwangsom tot funderingsherstel levert volgens het hof Amsterdam zowel de noodzaak als de urgentie op, en toenemende scheefstand, gesprongen ramen en klemmende deuren zijn daarvoor niet vereist (r.o. 4.18 en 4.20).
Ontbreekt de noodzaak, dan valt de zaak terug op het gewone gemeenschapsrecht. Vernieuwing gaat verder dan beheer en valt daarmee onder artikel 3:170 lid 3 BW, waarin deelgenoten uitsluitend gezamenlijk bevoegd zijn. De weigerachtige buur kan dan alleen op grond van redelijkheid en billijkheid tot medewerking worden gedwongen, en dat vergt de belangenafweging die hierboven aan de orde kwam.
Overleg te goeder trouw bepaalt of de bijdrage overeind blijft
Staat de noodzaak vast, dan is de bijdrageplicht in beginsel gegeven. Mandeligheid is een gebonden gemeenschap waarin de eigenaren op elkaar zijn aangewezen: verdeling kan niemand vorderen, en bij een muur die twee gebouwen gemeen hebben sluit artikel 5:66 lid 3 BW ook de overdracht van het eigen aandeel uit. Wie zijn aandeel niet kan wegdoen, komt onder de bijdrageplicht niet uit.
Daar staat een verplichting tegenover. Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid volgt dat de mede-eigenaren te goeder trouw overleg voeren over vier wezenlijke aspecten: het tijdstip en de wijze van uitvoering, de keuze van de aannemer, de kosten, en de verdeelsleutel. Leidt dat overleg niet tot overeenstemming en gaat de initiatiefnemer toch tot opdrachtverlening over, dan is de ander door het enkele ontbreken van overeenstemming niet ontheven van zijn bijdrageplicht. Wel kan onvoldoende oog voor de gerechtvaardigde belangen van de ander ertoe leiden dat de bijdrage in het nadeel van de initiatiefnemer wordt aangepast, in bijzondere gevallen tot nihil (r.o. 3.3.3). Het hof Den Haag en het hof Amsterdam namen die maatstaf in 2025 over, dus zij ligt vast.
Wat die correctie waard is, blijkt uit twee uitspraken. De rechtbank Amsterdam bracht in 2016 de bijdrage terug tot het bedrag dat de buurman door het werk had bespaard, € 15.856 in plaats van een aandeel in de werkelijke kosten. Dragend was dat de initiatiefnemer vanaf het moment van voorbereiding geen overleg meer voerde, en dat hij een aangekondigde gang naar de kantonrechter over de hoogte van de bijdrage vervolgens niet maakte terwijl de buurman daarop mocht vertrouwen (r.o. 4.10 en 4.11). Tot nihil kwam het niet, omdat de buurman zelf evenmin initiatief nam.
Het hof Den Haag halveerde in juni 2025 een bijdrage die normaal de helft van de kosten zou belopen, € 19.041,33, tot een kwart daarvan, € 9.520. De VvE had daar zonder enig overleg de vergunning aangevraagd, de aannemer gekozen, de offerte ontvangen en huurders laten verhuizen. Het aanbod om alle kosten van het mandelige deel zelf te dragen repareerde dat volgens het hof niet, omdat ook dat aanbod voorbijging aan overleg over techniek en aannemer en de aanvaardingstermijn nog geen drie dagen bedroeg (r.o. 6.14).
Spoed vormt de uitzondering. Kan het herstel geen uitstel lijden, dan mag een eigenaar zelfstandig opdracht geven zonder dat dit gevolgen heeft voor de bijdrageplicht van de ander. Partijen kunnen de hele regeling ook opzijzetten: artikel 5:69 BW laat afwijking toe bij een regeling als bedoeld in artikel 3:168 BW.
De verdeelsleutel volgt de belasting op de fundering
Artikel 5:65 BW geeft geen maatstaf voor de verdeling. Het bepaalt alleen dát wordt verdeeld, en daarin zit de derde vraag. In de Amsterdamse zaken wordt de sleutel berekend uit het gewicht dat elk pand via zijn muren op de fundering afdraagt. De rechtbank Amsterdam kwam in 2021 uit op 55,15 tegen 44,85 procent en het hof sloot zich daar in september 2025 bij aan, met de overweging dat vergoeding van de extra kosten van de een of de bespaarde kosten van de ander geen verdeling van de gemaakte kosten is en daarom als maatstaf ongeschikt is.
De zaak van 2 september 2026 zet die lijn voort tegen een alternatief dat op het eerste gezicht eenvoudiger oogt. De buur-VvE liet haar eigen adviseur rekenen: vier wanden rusten op de nieuwe funderingsplaat, elk goed voor een kwart, en van de mandelige muur is de helft voor de buurman, dus 12,5 procent. De rechtbank koos de berekening van Duyts en dus 25,3 procent, met een overweging die verder reikt dan deze zaak: stellen dat een berekening ingewikkeld is, is geen gemotiveerde betwisting daarvan, en het is algemeen bekend dat de ene muur zwaarder op een fundering drukt dan de andere (r.o. 4.11). Wie een verdeelsleutel wil aanvechten, heeft daar een eigen berekening voor nodig.
Dat aandeel geldt bovendien over de volledige aanneemsom en niet alleen over het stuk fundering onder de gemeenschappelijke muur. De rapporten concludeerden dat 25,3 procent van het totale funderingsherstel het buurpand ten goede kwam, en daartegen bracht de buur-VvE niets in (r.o. 4.12). Een gelijke verdeling blijft wel het uitgangspunt waar de belasting niet in geschil is: in de Haagse zaak van 2025 ging het hof zonder discussie uit van de helft.
Voorbereidingskosten en uitplaatsing van huurders tellen mee
Blijft de vierde vraag: welke posten mogen in de verdeling. Het ruimhartige antwoord komt uit het eindarrest van het hof Amsterdam van 10 november 2015, dat de facturen post voor post langsliep. Architectkosten, de aanvraag van een monumentenvergunning, bodemonderzoek, bouwbegeleiding en een bouwkundige vooropname van de belendende panden horen bij het funderingsherstel en komen voor vergoeding in aanmerking. Dat de uiteindelijke kosten hoger uitvallen dan geoffreerd maakt ze niet onredelijk, omdat zich in de praktijk onvoorziene problemen voordoen en er geen reden is die te laten dragen door degene aan wiens zijde ze zich toevallig voordoen (r.o. 2.19). Buiten de verdeling vielen de kosten van het herstel van een gesloopte muur van de eigen aanbouw: de materialen daarvoor, € 807,40 inclusief btw, en de eigen uren, die het hof schattenderwijs op € 4.000 exclusief btw stelde.
De uitspraak van 2026 volgt dezelfde lijn: 25,3 procent van de architect- en begeleidingskosten, van de rekening van Duyts en van het verplichte bodemonderzoek werd toegewezen. Ook de kosten van de huurder die tijdelijk moest wijken tellen mee, zoals eerder in de Amsterdamse zaak van 2021 en 2025. Toegewezen werden drie maanden huur plus vervoer en opslag van de inventaris. Afgewezen werd de post die daar bovenop kwam: compensatie van omzetverlies, uitgedrukt in vijf maanden huur, zonder toelichting waarom omzetverlies zich in maanden huur laat vertalen (r.o. 4.16).
De rode draad door beide uitspraken is bewijsrechtelijk. Een onderbouwd rapport van een gespecialiseerd funderingsbureau houdt stand tegenover een betwisting die zelf geen berekening, rapport of technisch materiaal bevat. Het hof noemde dat in 2015 een blote bewering en de rechtbank in 2026 een niet-gemotiveerde betwisting.
Wat moet een eigenaar met een gemene muur doen?
De eerste stap is de vaststelling van de mandeligheid en van de belasting. Een constructieve berekening van de drukverdeling is in de Amsterdamse rechtspraak de maatstaf geworden, en wie die berekening als eerste laat maken, bepaalt het speelveld. De tweede stap is overleg dat aantoonbaar over de vier wezenlijke aspecten gaat, met de offertes, de tekeningen en de verdeelsleutel erbij, en bij voorkeur schriftelijk. Wie pas aanklopt met een vergunning, een aannemer en een startdatum op zak, voert geen overleg maar deelt een besluit mee, en dat kost een deel van de bijdrage.
Voor de aangeschreven buur ligt de les omgekeerd. Weigeren zonder eigen onderbouwing werkt zelden: de bijdrageplicht blijft staan bij gebrek aan overeenstemming, en wie de verdeelsleutel of een kostenpost betwist, heeft daarvoor een eigen deskundige nodig. Wel loont het om het overleg zelf te entameren zodra duidelijk wordt dat de buurman plannen heeft, en om de reactie op offertes en verdeelsleutel vast te leggen. Precies dat gebrek aan eigen initiatief hield in de Amsterdamse zaak van 2016 de bijdrage boven nihil. Waar de handhavingstermijn nog vijf tot tien jaar bedraagt en de gemeente niet heeft aangeschreven, is bovendien het verweer beschikbaar dat vernieuwing nog niet nodig is in de zin van de wet.
Veelgestelde vragen
Wanneer is een bouwmuur mandelig?
Een scheidsmuur die twee gebouwen van verschillende eigenaars gemeen hebben is op grond van artikel 5:62 lid 2 BW van rechtswege gemeenschappelijk eigendom en mandelig. Daarvoor is geen notariële akte nodig, anders dan bij de vestiging van mandeligheid op grond van artikel 5:60 BW. In de rechtspraak over funderingsherstel wordt de fundering onder zo'n muur tot die mandelige zaak gerekend, en berekenen constructiebureaus welk deel van de belasting op die fundering van welk pand komt.
Moet de buurman meebetalen aan groot onderhoud dat nog niet urgent is?
Alleen als vernieuwing nodig is in de zin van de wet. Rechters toetsen dat terughoudend en kijken naar de handhavingstermijn uit het funderingsonderzoek, de gemeten zakkingssnelheid en een eventuele aanschrijving van de gemeente. Een termijn van vijf tot tien jaar was in Rotterdam onvoldoende; een last onder dwangsom was in Amsterdam voldoende.
Kan een kortgedingmachtiging de betalingsplicht van de buren vastleggen?
Zij geeft wel de bevoegdheid om het werk te laten uitvoeren, maar zij bindt de bodemrechter niet. De rechtbank Amsterdam ging in 2026 om die reden voorbij aan de stelling dat de buren door de machtiging partij waren geworden bij de aannemingsovereenkomst. De bijdrage moet daarna alsnog op artikel 5:65 BW worden gebaseerd.
Aangehaalde rechtspraak
Gerechtshoven: ECLI:NL:GHAMS:2015:94 (Amsterdam, 27 januari 2015, tussenarrest, het toetsingskader: is herstel nodig, dan geldt de bijdrageplicht van artikel 5:65 BW ook zonder overeenstemming, met overleg te goeder trouw over vier wezenlijke aspecten en een mogelijke correctie van de bijdrage); ECLI:NL:GHAMS:2015:4633 (Amsterdam, 10 november 2015, eindarrest in dezelfde zaak, welke kostenposten meetellen; voorbereidingskosten horen bij het herstel, kosten van de eigen aanbouw niet); ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ6267 (Amsterdam, 21 april 2009, de noodzaak mag niet te snel worden aangenomen; een restlevensduur van tien tot vijftien jaar en een termijn van zeven jaar tot onaanvaardbare zettingen leveren haar niet op); ECLI:NL:GHAMS:2025:2556 (Amsterdam, 30 september 2025, hoger beroep in de zaak van de rechtbank Amsterdam van 8 september 2021; aanschrijving en dwangsom leveren noodzaak en urgentie op, drukverdeling als verdeelsleutel, uitplaatsingskosten van de huurder tellen mee); ECLI:NL:GHDHA:2025:1065 (Den Haag, 10 juni 2025, dezelfde maatstaf; volledig ontbrekend overleg brengt de bijdrage van de helft terug naar een kwart, van € 19.041,33 naar € 9.520).
Rechtbanken: ECLI:NL:RBAMS:2026:9083 (Amsterdam, 2 september 2026, geschil tussen twee VvE's; kortgedingmachtiging bindt de bodemrechter niet, verdeelsleutel 25,3 procent op basis van de belastingberekening en over de volledige aanneemsom, toegewezen € 63.194,01); ECLI:NL:RBAMS:2021:7943 (Amsterdam, 8 september 2021, tussenvonnis, artikel 5:65 BW geeft geen norm voor de verdeling en vergoeding van extra of bespaarde kosten is geen verdeling); ECLI:NL:RBAMS:2016:791 (Amsterdam, 24 februari 2016, onvoldoende overleg brengt de bijdrage terug tot de bespaarde kosten van € 15.856, en niet tot nihil omdat de buurman zelf ook geen initiatief nam); ECLI:NL:RBROT:2022:3362 (Rotterdam, 25 maart 2022, vonnis na deskundigenbericht, vernieuwing bij een handhavingstermijn van vijf tot tien jaar niet nodig in de zin van artikel 5:65 BW, waarna de belangenafweging van artikel 3:170 lid 3 BW resteert).