Vernietiging echtelijke woning: art. 1:89 BW

Toestemming echtgenoot bij verkoop woning

De Hoge Raad bevestigde op 17 april 2026 dat Hof Amsterdam terecht de partiële nietigheid van een koopovereenkomst toepaste na vernietiging op grond van art. 1:89 lid 1 BW. Het hof kwalificeerde de overeenkomst als "nietig" voor het woonhuisdeel, maar de Hoge Raad laat dat in stand: vernietiging ex art. 1:89 BW laat art. 3:41 BW onverlet, zodat het zakelijke deel van de overeenkomst in stand kon blijven.

Een bouwbedrijf met schulden, een onderaannemer met geduld en een echtgenote die van niets weet

Het bouwbedrijf van [eiser 2] had een schuld van bijna € 470.000 aan Bincx, de onderaannemer die al maanden niet was betaald. Op 8 februari 2024 kwamen beide partijen een oplossing overeen: [eiser 2] zou via zijn vennootschap diverse percelen verkopen aan de zustervennootschap van Bincx, [verweerster], en op de echtelijke woning zou een tweede hypotheek worden gevestigd. Bincx zou daarvoor het retentierecht op de bouwplaats opheffen.

Wat [verweerster] niet wist — of niet goed genoeg heeft gecontroleerd — was dat de handtekening van [eiseres 3], de echtgenote van [eiser 2], vals was. Zij had de overeenkomst niet getekend, wist er niets van en mailde nog dezelfde avond haar verbazing aan de advocaat van [verweerster]. Op 29 februari 2024 vernietigde haar advocaat de overeenkomst buitengerechtelijk op grond van art. 1:88 BW en art. 1:89 BW.

[Verweerster] accepteerde die vernietiging niet en vorderde in kort geding nakoming. De voorzieningenrechter wees af. Het Gerechtshof Amsterdam wees in hoger beroep op 25 februari 2025 de vordering gedeeltelijk toe: de overeenkomst was weliswaar vernietigd voor zover die de echtelijke woning betrof, maar het hof paste art. 3:41 BW toe en oordeelde dat de bedrijfsmatig gebruikte percelen wél moesten worden overgedragen. [Eisers] gingen in cassatie.

Het hof zei "nietig" waar "vernietigbaar" gold — maar de Hoge Raad laat het oordeel staan

De Hoge Raad bevestigde op 17 april 2026 het arrest van het hof. Dat roept een juridisch kernpunt op dat in de procedure prominent aanwezig was: het hof sprak consequent van "nietig" voor het woonhuisdeel van de overeenkomst, terwijl de grondslag — een beroep van [eiseres 3] op art. 1:89 lid 1 BW — leidt tot vernietigbaarheid, niet tot nietigheid van rechtswege.

Dat onderscheid is wezenlijk. Een nietige rechtshandeling bestaat juridisch nooit, een vernietigbare wel totdat de vernietiging is ingeroepen. Bij nietigheid heeft de rechter van rechtswege de plicht dit te constateren; bij vernietigbaarheid hangt alles af van het beroep van de gerechtigde. Het hof had dit nauwkeuriger moeten formuleren — maar de Hoge Raad laat het inhoudelijke oordeel intact. De reden: vernietiging op grond van art. 1:89 BW valt onder het gewone nietigheids- en vernietigingsstelsel van Boek 3 BW. Art. 3:41 BW is dan gewoon van toepassing.

Dat de Hoge Raad het hofoordeel bevestigde, was niet vanzelfsprekend. AG Van Peursem had op 9 januari 2026 geconcludeerd tot vernietiging en verwijzing. Zijn redenering: [verweerster] had in de procedure geen uitdrukkelijk beroep gedaan op het ontbreken van een onverbrekelijk verband in de zin van art. 3:41 BW. Het was ter zitting slechts terloops aan de orde gesteld. Toepassing van art. 3:41 BW buiten de grenzen van de rechtsstrijd zou de AG dus niet toestaan.

De Hoge Raad deelt die lezing niet. Waar de AG de rechtsstrijd beperkt uitlegt, kiest de HR voor een ruimere lezing van het processuele debat: de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [verweerster], gecombineerd met de uitgebreide discussie over de feitelijke splitsbaarheid van de percelen, mochten door het hof redelijkerwijs worden opgevat als een beroep op art. 3:41 BW. Het procedurele verweer van eisers faalt daarmee.

Cruciaal voor het partiële nietigheidsuitspraak: de strekking van art. 1:88 lid 1 BW is de bescherming van de echtelijke woning, niet het onmogelijk maken van zakelijke transacties op aangrenzende percelen. Die percelen waren feitelijk gesplitst in een privédeel en een zakelijk deel, of konden dat worden door plaatsing van afscheidingen. Geen onverbrekelijk verband dus, oordeelde het hof — en de Hoge Raad laat dat oordeel staan.

Wat moet een schuldeiser anders doen als de echtgenoot niet tekent?

De kern van de zaak ligt niet in de uitkomst van het cassatieberoep, maar in wat er mis ging vóórdat de handtekening al dan niet werd gezet. Art. 1:88 lid 1 sub a BW vereist toestemming van de niet-handelende echtgenoot voor elke overeenkomst die strekt tot vervreemding of bezwaring van de door echtgenoten bewoonde woning. Dat geldt ook voor percelen of ruimtes die tot de woning behoren, zoals bleek uit de entree, slaapkamer, biljartzaal en de tuin die het hof tot de echtelijke woning rekende.

Een handtekening per e-mail, afkomstig van de echtgenoot zelf, is onvoldoende als de gerechtigde echtgenote er niet bij aanwezig is geweest en later betwist te hebben getekend. Het hof Amsterdam oordeelde al dat [verweerster] niet te goeder trouw was in de zin van art. 1:89 lid 2 BW — de wederpartij had moeten controleren of de echtgenote daadwerkelijk op de hoogte was en had ingestemd. Het accepteren van een via e-mail ingezonden handtekening was daarvoor onvoldoende.

Voor schuldeisers die zekerheid willen op privévermogen van een ondernemer die gehuwd is (of was), geldt: de toestemming van de niet-handelende echtgenoot moet buiten twijfel zijn gesteld. Bij twijfel: schakel een notaris in en laat de echtgenote in persoon tekenen. Bij zaken over vastgoed die zowel privé als zakelijk worden gebruikt, is voorafgaand kadastrale uitzoekwerk onontbeerlijk om te weten wat precies tot de echtelijke woning behoort. Dat heeft ook na vernietiging gevolgen voor de reikwijdte van art. 3:41 BW. Let er ten slotte op dat het toestemmingsvereiste van art. 1:88 BW alleen geldt tussen echtgenoten en geregistreerd partners. Bij ongehuwd samenwonenden ontbreekt die bescherming, net als het wettelijke stelsel van vergoedingsrechten: zie vergoedingsrechten na een relatie.

Veelgestelde vragen

Wanneer heeft een echtgenoot toestemming nodig bij de verkoop van een woning?

Op grond van art. 1:88 lid 1 sub a BW is toestemming van de niet-handelende echtgenoot vereist bij vervreemding of bezwaring van de door beide echtgenoten bewoonde woning en de zaken die daartoe behoren — ongeacht wiens eigendom de woning is. Het begrip "woning" wordt ruim uitgelegd: tuin, garage en aanpalende ruimtes kunnen eronder vallen.

Wat is het verschil tussen nietigheid en vernietigbaarheid bij art. 1:89 BW?

Een nietige rechtshandeling bestaat juridisch nooit. Een vernietigbare rechtshandeling is geldig totdat de gerechtigde — hier de niet-handelende echtgenoot — de vernietiging inroept. Art. 1:89 BW geeft de echtgenoot het recht om te vernietigen; dat recht moet actief worden uitgeoefend. Na vernietiging gelden de gewone regels van Boek 3 BW, waaronder partiële nietigheid op grond van art. 3:41 BW.

Kan een vernietiging op grond van art. 1:89 BW partieel zijn?

Ja. De Hoge Raad bevestigt dat art. 3:41 BW van toepassing is op vernietiging ex art. 1:89 BW. Als de vernietigingsgrond slechts een deel van de overeenkomst raakt — hier: de bezwaring en verkoop van woongedeelten — en dat deel niet in onverbrekelijk verband staat met het overige, blijft de overeenkomst voor het overige in stand. De feitenrechter heeft daarbij ruime beoordelingsvrijheid.

Hoge Raad, 17 april 2026, ECLI:NL:HR:2026:681. Conclusie A-G: ECLI:NL:PHR:2026:46.

Aangehaalde rechtspraak

Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2026:681

Parket bij de Hoge Raad: ECLI:NL:PHR:2026:46

Juriaan de Vries — advocaat bij Prime Law, gespecialiseerd in vastgoed en bouwrecht. Zie de disclaimer.

Vrouw vernietigt overeenkomst over echtelijke woning — maar de bedrijfspercelen gaan wél over