Inleiding
De aannemingsovereenkomst is de overeenkomst waarbij de aannemer zich verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs (artikel 7:750 BW). Bij bouwprojecten gaat het om grote bedragen en lange trajecten; de kwaliteit van de afspraken blijkt vooral als het tegenzit, bij vertraging, gebreken of discussie over meerwerk. Deze pagina loopt de onderdelen van de overeenkomst langs en let per beding op de vraag hoe het uitpakt wanneer partijen het oneens worden.
De opbouw van de overeenkomst
De overeenkomst volgt de levensloop van het werk: eerst wie de partijen zijn en wat gebouwd wordt, dan de prijs en de omgang met wijzigingen, vervolgens de uitvoering en de oplevering, en ten slotte de aansprakelijkheid, de zekerheden en de geschilbeslechting. De volledige opbouw kan er zo uitzien:
- Aanhef: titel, partijen en overwegingen
- Definities en interpretatie
- Het werk
- Toepasselijke voorwaarden (UAV 2012 / UAV-GC)
- Aanneemsom
- Meer- en minderwerk
- Planning en oplevertermijn
- Uitvoering, directie en toezicht
- Waarschuwingsplicht van de aannemer
- Oplevering
- Gebreken en aansprakelijkheid na oplevering
- Betaling en termijnen
- Zekerheden
- Boete bij te late oplevering
- Aansprakelijkheid
- Verzekering
- Geschillen, rechts- en forumkeuze
- Bijlagen: bestek, tekeningen en planning
Aanhef: titel, partijen en overwegingen
De overeenkomst opent met de titel, de partijen, opdrachtgever en aannemer, en de overwegingen, die het werk en de aanleiding beschrijven. De overwegingen scheppen geen zelfstandige verplichtingen, maar helpen bij de uitleg van de overeenkomst volgens de Haviltex-maatstaf.
Voorbeeldaanhef +
De ondergetekenden: (1) [Opdrachtgever];
en (2) [Aannemer];
overwegende dat Opdrachtgever [het werk] wenst te laten realiseren en Aannemer bereid is dit uit te voeren conform het Bestek en de Tekeningen, zijn het volgende overeengekomen:
Voor de opdrachtgever is een nauwkeurige omschrijving van het werk in de overwegingen van belang; de aannemer let erop dat alleen het overeengekomen bestek, en niet latere wensen, tot het werk wordt gerekend.
Definities en interpretatie
De gedefinieerde termen en de rangorde van de documenten. Bij bouwcontracten is die rangorde cruciaal: bestek, tekeningen, planning en algemene voorwaarden kunnen elkaar tegenspreken.
Voorbeelddefinities +
Bij tegenstrijdigheid tussen de contractstukken geldt de volgende rangorde: (1) deze overeenkomst;
(2) het Bestek;
(3) de Tekeningen;
(4) de toepasselijke voorwaarden.
De opdrachtgever bedingt dat de meer specifieke stukken vóórgaan; de aannemer wil juist dat zijn algemene voorwaarden en aannames leidend zijn bij onduidelijkheid.
Het werk
De omschrijving van het werk bepaalt wat de aannemer moet leveren. Zij verwijst naar het bestek en de tekeningen en legt vast wat wél en niet is inbegrepen. De meeste bouwgeschillen zijn terug te voeren op een onduidelijke werkomschrijving.
Voorbeeldclausule +
Aannemer voert het Werk uit zoals omschreven in het Bestek en de Tekeningen (Bijlagen 1 en 2). Werkzaamheden die daarin niet zijn opgenomen, behoren niet tot het Werk, tenzij schriftelijk als meerwerk overeengekomen.
Een ruime, functionele omschrijving ("gereed voor gebruik") is opdrachtgever-vriendelijk; een strikte, op het bestek afgebakende omschrijving is aannemer-vriendelijk.
Toepasselijke voorwaarden (UAV 2012 / UAV-GC)
Vaak worden standaardvoorwaarden van toepassing verklaard: de UAV 2012 bij een traditioneel bestek, of de UAV-GC 2005 bij geïntegreerde contracten waarbij de aannemer ook het ontwerp verzorgt. Zij regelen onder meer aansprakelijkheid, oplevering en geschilbeslechting, en vullen de overeenkomst aan.
Voorbeeldclausule +
Op deze overeenkomst zijn de UAV 2012 van toepassing. Bij strijd tussen de UAV 2012 en deze overeenkomst prevaleert het bepaalde in deze overeenkomst.
De keuze en de afwijkingen daarvan verdelen risico's stilzwijgend: de opdrachtgever let op de aansprakelijkheids- en gebrekenregeling in de gekozen voorwaarden, de aannemer op de ruimte voor termijnverlenging en kostenverhoging.
Aanneemsom
De prijs kan vast zijn (aanneemsom), op regiebasis (nacalculatie van uren en materialen) of een richtprijs met een marge. De keuze verdeelt het risico van tegenvallers.
Voorbeeldclausule +
De aanneemsom bedraagt EUR [bedrag] exclusief btw, vast en niet verrekenbaar, behoudens schriftelijk overeengekomen meer- en minderwerk.
Een vaste aanneemsom is opdrachtgever-vriendelijk: de aannemer draagt het risico van tegenvallers. Regie of een richtprijs is aannemer-vriendelijk: kostenstijgingen worden doorberekend.
Meer- en minderwerk
Wijzigingen in het werk leiden tot meer- of minderwerk. De wet vereist dat de aannemer de opdrachtgever tijdig waarschuwt voor een prijsverhoging als gevolg van door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of wijzigingen, tenzij de opdrachtgever die noodzaak zelf had moeten begrijpen (artikel 7:755 BW).
Voorbeeldclausule +
Meerwerk wordt uitsluitend uitgevoerd na schriftelijke opdracht, met voorafgaande opgave van de gevolgen voor de prijs en de opleverdatum. Aannemer waarschuwt Opdrachtgever tijdig voor een noodzakelijke prijsverhoging.
De opdrachtgever bedingt dat meerwerk alleen na schriftelijke prijsopgave verschuldigd is; de aannemer wil ook mondeling opgedragen of noodzakelijk meerwerk vergoed zien.
Planning en oplevertermijn
De planning legt de start, de tussentermijnen en de opleverdatum vast, met de gronden voor termijnverlenging (bijvoorbeeld vorst, te laat aangeleverde gegevens of meerwerk).
Voorbeeldclausule +
Het Werk wordt opgeleverd uiterlijk op [datum]. Aannemer heeft recht op termijnverlenging bij omstandigheden die niet aan hem zijn toe te rekenen, mits hij Opdrachtgever daarvan tijdig schriftelijk in kennis stelt.
Een harde opleverdatum met een boete is opdrachtgever-vriendelijk; ruime, ruim omschreven gronden voor termijnverlenging zijn aannemer-vriendelijk.
Uitvoering, directie en toezicht
Deze bepaling regelt hoe het werk wordt uitgevoerd en gecontroleerd: de rol van de directie, de bouwvergaderingen, de inzet van onderaannemers en de toegang tot het werk.
Voorbeeldclausule +
Aannemer voert het Werk uit als goed en zorgvuldig vakman. Opdrachtgever, althans de door hem aangewezen directie, houdt toezicht en heeft te allen tijde toegang tot het Werk.
Ruime instructie- en toezichtsbevoegdheden zijn opdrachtgever-vriendelijk; de aannemer bewaakt dat toezicht zijn eigen verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid niet vergroot.
Waarschuwingsplicht van de aannemer
De aannemer moet de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, in door de opdrachtgever verstrekte gegevens, tekeningen of materialen, voor zover hij die kende of behoorde te kennen (artikel 7:754 BW). Verzuimt hij dat, dan kan hij aansprakelijk zijn ondanks een fout van de opdrachtgever.
Voorbeeldclausule +
Aannemer waarschuwt Opdrachtgever schriftelijk zodra hij een gebrek of ongeschiktheid constateert in het Bestek, de Tekeningen, de gegevens of de door Opdrachtgever voorgeschreven materialen.
De opdrachtgever bedingt een ruime, expliciete waarschuwingsplicht; de aannemer begrenst haar tot wat hij redelijkerwijs kon opmerken.
Oplevering
De oplevering is het moment waarop het werk als voltooid wordt aanvaard. Vanaf de aanvaarding gaat het risico over en begint doorgaans de onderhouds- en garantietermijn. Het werk geldt als opgeleverd wanneer de opdrachtgever het heeft aanvaard (artikel 7:758 BW); kleine gebreken staan aan oplevering niet in de weg, maar worden op een lijst opgenomen.
Voorbeeldclausule +
Bij de oplevering wordt een proces-verbaal opgemaakt met een lijst van nog te herstellen gebreken. Aanvaarding, al dan niet onder voorbehoud van die gebreken, geldt als oplevering.
De opdrachtgever wil ruimte om bij gebreken oplevering te weigeren en een deel van de betaling op te schorten; de aannemer wil dat kleine gebreken de oplevering, en dus de betaling, niet tegenhouden.
Gebreken en aansprakelijkheid na oplevering
Na de oplevering is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op dat moment redelijkerwijs had moeten ontdekken; voor verborgen gebreken blijft hij aansprakelijk (artikel 7:758 lid 3 BW). De overeenkomst regelt de onderhoudstermijn en de garanties.
Voorbeeldclausule +
Gedurende een onderhoudstermijn van [x] maanden na oplevering herstelt Aannemer op eerste aanzegging de gebreken die na oplevering aan het licht komen en die aan hem zijn toe te rekenen.
Een lange onderhouds- en garantietermijn met ruime dekking is opdrachtgever-vriendelijk; een korte termijn en een enge omschrijving van "verborgen gebrek" zijn aannemer-vriendelijk.
Betaling en termijnen
De prijs wordt vaak in termijnen betaald, gekoppeld aan de voortgang van het werk. Een slottermijn wordt doorgaans pas na oplevering en herstel van de gebrekenlijst voldaan.
Voorbeeldclausule +
De aanneemsom wordt betaald in termijnen naar rato van de voortgang. De laatste termijn ([x]%) is verschuldigd na oplevering en herstel van de op het proces-verbaal vermelde gebreken.
Betaling achteraf, gekoppeld aan voortgang en herstel, is opdrachtgever-vriendelijk; betaling vooraf of bij aanvang van elke fase is aannemer-vriendelijk.
Zekerheden
Beide partijen kunnen zekerheid verlangen: de opdrachtgever een bankgarantie of het inhouden van een deel van de prijs; de aannemer een betalingsgarantie. Bij een woning voor een consument mag de opdrachtgever tot 5% van de aanneemsom in depot bij de notaris houden in plaats van betalen (artikel 7:768 BW). De aannemer kan een retentierecht uitoefenen.
Voorbeeldclausule +
Aannemer stelt bij aanvang een bankgarantie van [x]% van de aanneemsom, geldig tot het einde van de onderhoudstermijn. Opdrachtgever is gerechtigd de laatste 5% van de aanneemsom conform artikel 7:768 BW in depot te houden.
Een ruime bankgarantie en een opschortingsdepot zijn opdrachtgever-vriendelijk; een betalingsgarantie en een retentierecht op het werk zijn aannemer-vriendelijk.
Boete bij te late oplevering
Bij overschrijding van de opleverdatum wordt vaak een korting (boete) per dag bedongen. De rechter kan een boete matigen wanneer zij tot een buitensporig resultaat leidt (artikel 6:94 BW).
Voorbeeldclausule +
Bij overschrijding van de opleverdatum verbeurt Aannemer een direct opeisbare korting van EUR [bedrag] per werkbare dag, met een maximum van [x]% van de aanneemsom.
Een hoge korting per dag zonder maximum is opdrachtgever-vriendelijk; een gemaximeerde korting die als enige vergoeding voor vertraging geldt, is aannemer-vriendelijk.
Aansprakelijkheid
De aansprakelijkheid van de aannemer voor schade wordt vaak beperkt: tot een bedrag, tot directe schade, of tot de dekking van de verzekering. Zulke beperkingen worden in de rechtspraak niet altijd aanvaard.
Voorbeeldclausule +
De aansprakelijkheid van Aannemer is beperkt tot het bedrag dat in het betreffende geval onder de verzekering wordt uitgekeerd, dan wel bij gebreke daarvan tot [bedrag];
gevolgschade is uitgesloten, behoudens opzet of bewuste roekeloosheid.
Een ruime aansprakelijkheid zonder beperking is opdrachtgever-vriendelijk; een cap, uitsluiting van gevolgschade en koppeling aan de verzekeringsdekking zijn aannemer-vriendelijk.
Verzekering
Voor bouwprojecten wordt doorgaans een CAR-verzekering (Construction All Risks) afgesloten, die schade aan het werk en aan derden dekt gedurende de bouw en de onderhoudstermijn.
Voorbeeldclausule +
Aannemer sluit een CAR-verzekering af die het Werk, de aansprakelijkheid jegens derden en de onderhoudstermijn dekt, en overlegt op verzoek het polisblad aan Opdrachtgever.
De opdrachtgever bedingt dat hij als medeverzekerde geldt en dat de dekking toereikend is; de aannemer wil de premielast en het eigen risico beheersbaar houden.
Geschillen, rechts- en forumkeuze
Bouwgeschillen worden traditioneel voorgelegd aan de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, die over bouwtechnische kennis beschikt; partijen kunnen ook voor de overheidsrechter kiezen. Op de overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
Voorbeeldclausule +
Geschillen worden beslecht door de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen overeenkomstig zijn reglement, dan wel, indien partijen dat overeenkomen, door de bevoegde rechter te [plaats].
Arbitrage bij de Raad van Arbitrage biedt bouwtechnische deskundigheid en snelheid; de overheidsrechter is openbaar en doorgaans goedkoper. De keuze is een bewuste afweging.
Bijlagen
De inhoud van het werk staat grotendeels in de bijlagen: het bestek, de tekeningen en de planning waarnaar de overeenkomst verwijst. Zij verdienen dezelfde aandacht als de hoofdtekst, omdat zij bepalen wat de aannemer moet leveren.
Voorbeeld bijlagenlijst +
Bijlage 1: Bestek · Bijlage 2: Tekeningen · Bijlage 3: Planning · Bijlage 4: Toepasselijke voorwaarden.
Wat betekent dit bij een geschil?
De meeste bouwgeschillen ontstaan over meerwerk, vertraging en gebreken bij of na oplevering. Een overeenkomst met een heldere werkomschrijving, een strakke meerwerkprocedure en een duidelijke opleverings- en gebrekenregeling beperkt dat risico. Loopt het toch op een procedure uit, dan raakt de overeenkomst aan het terrein van vastgoed- en bouwrecht.